Az elmúlt években bekövetkezett ingatlan áremelkedés hatására népszerűvé váltak az ingatlan tulajdon megszerzésének "alternatív" formái, értem ezalatt, hogy az emberek keresik a lehetőséget, hogy miként lehetne ingatlant, (vagy ingót) szerezni a megemelkedett piaci ár alatt. 

Ennek egyik formája a bírósági végrehajtási eljárás során történő ingatlan árverésen történő értékesítése, illetve árveres előtt álló ingatlan (még árverésre ki nem tűzött, de tartozásokkal terhelt ingatlan) megszerzése.

Ebben az írásomban az árverésen történő vételre vonatkozóan foglalom össze a szükséges tudnivalókat, illetve azok leegyszerűsített (esetünkben ideális) menetét, az árverésen kívüli vételről a későbbiekben külön fogok foglalkozni, tekintve, hogy annak kifejtése is megér egy külön bejegyzést.

Árverés alatt sokan laikusok az ingatlan árverésre gondolnak, de fontos megemlíteni, hogy amennyiben árverezőként regisztráltunk lehetőség van ingóságok vételére is (például gépjármű, lefoglalt értékes vagyontárgyak (ékszer, tévé stb.), sőt akár az adós cége/cégrésze is megvásárolható árverésen). Sőt nem csak magányszemélyként vehetünk részt árverésen, hanem lehetőség van jogi személyeknek (cégeknek) is árverezőként jelen lenni. Jelen írásomban az ingatlan árverésének meneté követem végig az árverező szempontjából, de az ingóárverés is hasonlóan történik, kisebb eltérésekkel.

Hogyan is zajlik ennek a folyamata?

Ma az árverés az esetek nagy többségében (egyes kivételektől eltekintve) elektronikusan zajlanak.

Első lépésként be kell menni bármelyik végrehajtói irodába (javaslom ügyfélfogadási időben:), és ott be kell regisztrálni. Azt, hogy hol található a számunkra legközelebbi végrehajtó, és mikor fogad minket, akinél regisztrálni szeretnék ezen a linkben, rá tudunk keresni: www.mbvk.hu/nevjegyzek.php

Ha ezzel a lépéssel megvoltunk a következő teendő, hogy be kell fáradnunk a kiválasztott végrehajtói irodába és meg kell ejteni a regisztrálást magát. Fontos, hogy az alábbiak legyenek nálunk, amikor regisztrálunk:

- 6 000 Ft készpénz, amit a végrehajtó részére kell megfizetni regisztrációs/munkadíjként (ezt csak a regisztráláskor kell fizetni, utána az árverési rendszer használata díjtalan)

- személyi igazolvány, vagy útlevél, vezetői engedély, és

- adókártya

az esetben, ha nem magunkat, hanem jogi személyt (céget) szeretnénk beregisztrálni ez előbbieken felül magunkkal kell vinni:

+ a cég cégkivonatát

+ meghatalmazást: ez azonban csak akkor kell, ha olyan személy kívánja a céget beregisztrálni, aki nem szerepel a cég cégkivonatán, mint képviseletre jogosult személy!

Ha ezek mind megvannak a végrehajtó elkészíti a szerződést, ennek pontos részleteibe most nem mennék bele, az irodában zajlik le ennek megkötési folyamata.

A regisztráló a szerződéskötéskor kap egy felhasználói nevet, amit e-mailben kell aktíválnia, a szerződéskötéskor tehát egy e-mail címmel is rendelkeznie kell. Kap tehát az e-mail fiókjára egy aktíváló e-mailt, amiben egy általa megadott jelszót kell létrehoznia. Amennyiben ezzel megvagyunk, akkor van lehetőség belépni az árverési rendszerbe történő belépésre regisztrált árverezőként.

Az árverési hirdetményeket átböngészve lehetőségünk van megtekinteni az aktuális árveréseket, ahhoz azonban, hogy az általunk konkrétan kiválasztott, ingóra/ingatlanra licitálni is tudjunk az árverési hirdetményen feltüntetett végrehajtói letéti számlaszámra át kell utalni az árverési előleg összegét. Ez általában a kikáltási ár 10%-a, az árverési hirdetményen az előleg pontos összegét is fel szokták tüntetni. Ennek megtörténtét követően a végrehajtó "aktíválja" a felhasználót az adott árverésre, ami azt jelenti, hogy ezt követően van lehetőségünk licitálni az adott árverésen. Fontos, hogy az árverés lejárta előtt (az árverés időtartama is a hirdetményen szerepel) legalább 3 munkanappal utaljuk át az árverési előleg összegét, hogy a végrehajtónak legyen ideje az árverezőt beregisztrálni a konkrét árverésre!

Az árverési hirdetményen feltüntetik továbbá a licitküszöb összegét is: a licitküszöb az az összeg, amely összeggel az éppen aktuális licitet a mi licitünk összegének meg kell haladnia. Tehát a mi licitünk összegének legalább ennyivel többnek kell lennie a legmagasabb korábbi érvényes licitnél, ennél magasabb összeg is lehet azonban a mi licitünk összege(ha szeretnénk biztosabbra menni), de alacsonyabb nem, mert akkor nem lesz érvényes a licitünk.

Amennyiben azt érzékeljük, hogy a licit ára már számunkra nem elfogadható, nem kell megijednünk, a végrehajtó kérésünkre visszautalja az előleg összegét, azt nem veszítjük el. Kérelmünkre azt a végrehajtó 3 munkanapon belül köteles visszautalni a számlánkra (ilyenkor csak az átutalás költsége ér "veszteségként" minket).

Amennyiben az árverés lezárásának időpontjában mi rendelkezünk a legmagasabb érvényes licittel, akkor kijelenthető, hogy az árverést "megnyertük".  De fontos kiemelni, hogy amennyiben érvényes licit érkezik a lezárást követő 5 percen belül az árverésen annak időtartama automatikusan az utolsó licittől számított 5 perccel meghosszabbodik, és mindez addig folytatódik, ameddig nem érkezett a legamagasabb licitre 5 percen belül újabb licit.

Az árverés nyertesét a végrehajtó értesíti az ingatlanárverési jegyzőkönyv aláírásának időpontjáról (ez a gyakorlatban sokszor az árverési vevő, illetve a végrehajtó közötti egyeztetés alapján kijelölt időpont). Az árverési jegyzőkönyv aláírástól számított 15 napon belül (vagy, ha 15 napon belül jogorvoslati eljárással élt valaki érintett, akkor annak elbírálásától számított 15 napon belül) vagyunk kötelesek átutalni a végrehajtó részére a vételárat (amiből a már korábban átutalt árverési előleg összege beszámítandó, tehát annak összegével csökkentett vételárat).

A végrehajtónak lehetősége van a befizetésre további legfeljebb 2 havi halasztást adni. A halasztás megadása a végrehajtó mérlegelési jogköre, tehát, ha a végrehajtó úgy dönt, hogy nem ad halasztást, akkor arra nem kötelezhető. Amennyiben az árverési vevő határidőig nem tudja ezen összeget átutalni, akkor a már korábban átutalt árverési előleg összegét elveszti és a végrehajtó új árverést ír ki. Sőt, ha az újabb árverésen kevesebb pénzért árverezték el az ingatlant, mint amit eredetileg mi fizettünk volna érte, akkor az első árverés nyertese még azt a különbözetet is köteles megfizetni, amennyi a két árverési vételár között fennáll, tehát nem csak az előlegét veszítheti el!

Az árverési jegyzőkönyv aláírását követően még előttünk áll egy földhivatali eljárás is, amikor az ingatlan a nevünkre átírásra kerül, illetve amennyiben az adósunk (vagy más) által lakott az ingatlan, akkor még az ingatlant birtokba is kell adni, ha ez korábban nem történt meg. Amennyiben az adósunk ennek a kötelezettségének nem akar eleget tenni akkor marad a kilakoltatás mint végső megoldás. Ezt az árverési vevő kérheti a végrehajtótól. Amennyiben árverésen akarunk ingatlant venni, tehát ezzel az eshetőséggel is számolnunk kell. Ne felejtsük el továbbá azt sem, hogy a téli moratórium idején november 15. és április 30. között nem lehet kilakoltatást foganatosítani. 

Dióhéjban az árverésen történő vételnek ez a menete ideális esetben, ami az életben sokszor egyéb fordulatokkal tűzdelve sokféle módon valósulhat meg, amire árverésről lévén szó nem árt felkészülni, de ha valaki a piáci ár alatt szeretne ingatlant szerezni, akkor ezekre az egyéb eshetőségekre (pl. jogorvoslat, kilakoltatás, árverés törlése stb.) sem árt felkészülnie.

 Az aktuális árverések bárki által megtekinthetőek az alábbi linken: https://arveres.mbvk.hu/arverezok/