"Aki árverésen vesz ingatlant az zsákbamacskát vesz".

Talán a fenti mondattal lehet jellemezni a legjobban, hogy mire is számíthat az árverési vevő, amikor a sikeres árverést követően szeretné az újonnan megvásárolt ingatlant birtokba venni.

•••Kedves Olvasó, amennyiben még nem regisztráltál árverésre, vagy még nem licitáltál árverésen ajánlom figyelmedbe a "Hogyan tudok árverésen részt venni ingatlan (ingót) vásárolni?" című írásomat, azt elolvasva ez az írás is könnyebben érthetővé válik számodra•••

Akik frissen regisztrálnak az mbvk.hu árverési rendszerébe, sokszor annyit hallottak az árverésről, hogy lehet olcsón ingatlant venni, és az ismerősök is ajánlották/ők is ott vettek lakást stb. és ez az "okosság".

Azonban annak, hogy valaki szeretne az aktuális piaci ár alatt megszerezni egy ingatlan, ha más formában is, de meg kell fizetni az árát (vagy inkább ki kell várni az idejét), persze van olyan eset is elég gyakran amikor gördülékenyen megy minden és az árverést követő 30 nap után a végrehajtó át is tudja adni az ingatlant az árverési vevő részére. Igen gyakori azonban, hogy nem ez az ügymenet, és a vevő csak később jut hozzá az ingatlanához. Ezeknek a késedelmeknek a leggyakoribb okait igyekszem elemezni, de természetesen nem csak az itt felsorolt okok lehetnek akadályozó tényezők, azokat ugyanis nem lehet végigsorolni, mivel minden eset más és más, és a való élet mindig tud meglepetéseket okozni legyen az kellemes, vagy kellemetlen.

Az első buktató már akkor jelentkezhet, amikor kinézzük az árverési oldalon a nekünk tetsző ingatlant, és úgy döntünk beszállunk annak árverésébe. Azonban előfordulhat, hogy egyszer csak eltűnik az adott ingatlan árverési hirdetménye, vagyis törlésre kerül az árverés. Ez főképp árverezői szempontól akkor lehet bosszantó, ha már vettük a fáradtságot és elmentünk megnézni a kiszemelt ingatlant (feltételezem, hogy aki komolyan gondolja az adott ingatlan megvásárlását, az előtte meg is tekinti a helyszínen), illetve átutalta az árverési előleget, esetleg már licitált is. Az árverés törlésének mindig nyomós oka van, a lehetséges okok köre pedig elég tág (pl.: az árverés jogszabályi feltételei nem álltak fenn, vagy az árverés ügyében kifizették a tartozást stb...).

Ilyenkor előszerettel mennek be az érdeklődők a végrehajtóhoz, hogy megkérdezzék miért lett az árverés törölve. A végrehajtó ez esetben nem adhat részletes tájékoztatást, mivel az érdeklődő nem fél az eljárásban (értem ezalatt, hogy se nem adós, se nem végrehajtást kérő, se nem azok meghatalmazottja), higgyük el, hogy a végrehajtó nem azért törölte a hirdetmény, hogy keresztbe tegyen nekünk, vagy mert meggondolta magát (a végrehajtói irodának egyébként nem kevés munkája van egy árverési hirdetmény elkészítésében, már csak ezért sem törlik minden ok nélkül, továbbá a végrehajtónak is érdeke, hogy az adott ingatlan elkeljen az árverésen, mert neki is abból lesz pénze). De ekkor sem kell feltétlenül kétségbe esnünk, mert előfordulhat, hogy az ingatlant újból árverezni fogják, amennyiben az első árverésnél fennálló akadály elhárult, vagy orvoslásra került. Persze ez nem minden esetben történik így, de nem elképzelhetetlen forgatókönyv az árverés újbóli kiírása.

Visszakanyarodva a témánkhoz az árverés törlése még a kisebb kockázat, mert ilyenkor legfeljebb az árverési előlegünkre kell várni, amíg visszautalják. Egyébként megjegyzem, hogy a pénzünket ekkor alapvetően nem kockáztatjuk, mivel az előleg visszautalásra kerül (itt legfeljebb az okozhat problémát, ha szükségeünk lenne a pénzünkre azon a 3 munkanapon belül, ameddig a végrehajtó azt visszautalja).

Egy másik jelentős kockázat, amire a "zsákbamacska" hasonlat is alapvetően utal, hogy az adott ingatlant az árverési vevő annak birtokba vétele előtt nem biztos, hogy megtekintheti belülről is. Az árverési hirdetményeken gyakran szerepel, hogy az ingatlan külső szemrevételezéssel bármikor megtekinthető. Mit jelent ez?

Azt, hogy tudom hol van az ingatlan odamehetek, megnézhetem, benézhetek az ablakon, be is csöngethetek, de, ha az adós nem együttműködő és azt mondja nem enged be, akkor nem köteles beengedi, mivel az ingatlan tulajdonosa még ő. Ez egyben azt is jelenti, hogy a végrehajtó sem tudja biztosítani a benti megtekintést az árverés alatt. Lehet tehát, hogy az ingatlan egy nagyon szép kis ékszerdoboz, de az is lehet, hogy adós tudva a közeledő árverésről, menti, ami menthető és visz mindent ami mozdítható, vagy meg azt is, ami nem (pl.: parkettát, kádat is, mert látott már ilyet a világ). Továbbá olyan eset is előfordulhat, hogy a lakás eléggé, hát mondhatni csúfos állapotban van (pl.: csótányok, ürülék, szeméthegyek és hadd ne soroljam), legyünk tehát felkészülve bármire (pl.: akár arra is, hogy az adóst is otthon találjuk, aki azért nem nyitott ajtót, mert már egy ideje nem él, ez sem példa nélküli ugyanis). Remélem az előbbiekkel nem szegtem kedvét senkinek az árverésektől, ezek a példák szelsőségesek, de az élet ilyet is produkálhat.

Ha az árverési hirdetményen szerepel konkrét megtekintési időpont, akkor szerencsénk van, mert a végrehajtó biztosítani tudja a bejutást, és a "zsákbamacska" kockázata jelentősen csökken, meg ez esetben feltehetően az adósunk is együttműködő, tehát nem fogja zárt ajtókkal megvárni az esetleges kilakoltatást. Készüljünk azonban ez ilyenkor fel arra, hogy azt látja a többi licitáló is és valószínűleg, aki ilyenkor licitálni fog, az komoly vételi szándékkal teszi azt, vagyis ilyenkor várható, hogy ez a vételárat is megnöveli majd.

Ilyenkor előfordulhat, hogy a birtokba adásnál már nem feltétlenül olyan állapotban van a lakás, mint amikor megtekintettük (lásd fentebbi kádas példa), de az ingatlan alap paramétereit, elosztását így legalább ismerjük.

Az időbeli és fizikai akadályok mellett tovább kockázat, de inkább hátráltató, késleltető tényező lehet jogi tényező is. Mikre gondolok itt?

Főképp arra, hogy az árveréssel/végrehajtással szemben valamilyen jogorvoslati eljárás van folyamatban (pl.: végrehajtási kifogás, felfüggesztés), ekkor meg kell várnunk, ameddig a bíróság jogerősen dönt az adott eljárásban az adott jogi kérdésben. Itt tehát a legnagyobb kockázati tényező az időveszteség, mivel az esetek jelentős többségében ezek a jogorvoslatok, perek hosszú időt vesznek igénybe, mivel az adós, vagy más miatt érdekelt fél próbál az utolsó szalmaszálba kapaszkodni az igazáért.

A jogorvoslatok mellett további jogi időbeli hátráltató tényező lehet a kilakoltatási móratórium is, amennyiben az adós kiköltözési kötelezettsége erre az időszakra esne. A móratórium november 15-től április 30-ig tart, ez azt jelenti, hogy ebben az időszakban nem lehet az adóst kilakoltatni. Persze a moratórium nem minden esetben akadálya a birtokbavételnek, mivel nem minden adóst illet meg, ez akkor okozhat késedelmet, ha az adósunk magánszemély (tehát nem cégadósról beszélünk), és az adósnak a lakóingatlana. Persze, ha az adós önként kiköltözik, akkor ez nyílvánvalóan eshet a moratórium időpontjára is. De vannk további esetek is, amikor a móratórium alatt is megoldható a birtokbavétel (pl.: az adósnak van másik beköltözhető ingatlana), ha ez részletesebben érdekli a kedves olvasót a Vht. 182/A. §-át ajánlom elolvasni hozzá.

Persze nem feltétlenül kell a legrosszabb eshetőségre gondolnunk, a végrehajtások igen kis százaléka jut el a kilakoltatásig, mert az adósok igen jelentős része nem akarja ennek kitenni magát és még azelőtt átadja az ingatlant mielőtt erre sor kéne, hogy kerüljön. Ha még el is jut addig az eljárás az adósok jelentős része, akkor sem ellenkezik feltétlen (hanem például szép komótosan összepakol, vagy már összepakolva vár minket, esetleg a lakást már ki is pakolta, és csak a nyitott üres lakás áll ott, vagy az is gyakori, hogy az adós már rég nem lakik ott ténylegesen és az ingatlan már egy ideje használaton kívül áll, ilyenkor egy zárcserével megoldható a dolog...).

Ha már megemlítettem a kilakoltatási moratóriumot, amely akár hónapokig is képes elhúzni a birtokbavételt, akkor érdemes megemlíteni továbbá azt is, hogy adós a kiköltözésre halasztást kaphat a bíróságtól, igaz ennek meghatározott feltételei vannak (amit a végrehajtási törvény 154/A. §. (4) bekezdésétől említ). Erről (ha adós azt kérelmezi) az árverési vevő viszonylag időben tudomást szerez, mivel a halasztási kérelem benyújtása az árverést megelőzi, így ezzel a "kockázattal" a vevő már feltehetően számol. A halasztás időtartama egyébként legfeljebb 6 hónap lehet.

Nem csak az adós kérhet azonban halasztást, hanem az árverési vevő is a vételár megfizetésére. Alapvetően az árverési jegyzőkönyv aláírásától számított 15 napon belül kell megfizetni a teljes vételárat (amiból lejön, amit előlegként átutaltunk a licitálásnál), de a végrehajtó a vevő kérelmére legfeljebb 2 hónap halasztást adhat erre.

Probléma ebből akkor merülhet fel, ha a vevőnek még nem áll rendelkezésére a vételár (teljes) összege (pl.: mert hitelből tervezi megvenni az ingatlant). Fontos tudni, hogy a végrehajtó nem köteles halasztást adni, ha kéri az árverési vevő, az a végrehajtó dönteni el, hogy megadja-e, vagy nem (nincs arra vonatkozóan semmilyen előírás, hogy mik a halasztás feltételei ez a végrehajtó mérlegelési jogköre).

Ez az eset azért lehet kockázat, mert ha nem sikerül határidőre előteremteni a vételár teljes összegét a vevő a már korábban átutalt előleget (ami általában a vételár 10%-a) elveszti, sőt a késedelem napjától késedelmi kamat is terheli a vevőt, és ha emiatt újabb árverést kell kitűzni, ahol az ingatlan esetleg alacsonyabb áron kel el, akkor még a két árverés közötti vételár különbségét is meg kell fizetnie. Érdemes tehát megfelelő fedezet mellett licitálnunk, jobb ha biztosra megyünk, mert egy felelősségteljes árverési vevő nem hazárdírozik és nem a végrehajtást kérőnél csapkodja az asztalt, hogy miért nem kapott halasztást. 

A végrehajtási törvény egyébként biztosít az adós részére lehetőséget, hogy a vételár egy részét megkapja, amennyiben kiköltözési kötelezettségének idejében eleget tesz, és kérelmezi ennek az összegnek a megfizetését. (lásd: Vht. 154/B. §) Ezzel a törvény is igyekszik ösztönözni az adóst, hogy tegyen eleget kiköltözési kötelezettségének önként, és azt ne rendőri karhatalom segítségével kelljen megvalósítani. Érdemes tehát erre a jogszabályi lehetőségre adósunk figyelmét felhívni, amennyiben sikerül az árverés alatt elérnünk őt.

Végezetül kitérnék a kilakotatásra (amivel majd a későbbiekben külön írásban fogok foglalkozni, mert úgy vettem észre, hogy valamiért ez az embereket fantáziáját kifejezetten izgatja). Ez olyan szempontból jelenthet kihívást, ha az adós nem csak, hogy önként nem költözött ki, de még ellenállást is tanúsít, esetleg további "segítséget" vesz igénybe a kilakoltatás megakadályozására (pl.: jogvédő egyesületek sorfalát). Ennek célja alapvetően az eljárás lelassítása, valamint inkább a figyelemfelkeltés, mivel a média is kifejezetten szereti az ilyen eseményeket közvetíteni.

Az árverési vevőnket a kilakoltatás ilyenkor lelkileg is megviselheti. De mégegyszer hangsúlyozom, hogy az árverés viszonylag ritkán jut el a kilakoltatásig, és még ritkább az olyan eset, amikor az adós fizikai ellenállást is tanúsít, de hát ez is benne van a dologban, aki árverés során vesz ingatlant az valószínűleg ezekkel tisztában is van, vagy ha eddig ez nem tudatosult benne, akkor remélhetőleg ez a bejegyzés segített tisztábban látni a dolgokat.