A bejegyzés címében szándékosan nem a végrehajtási eljárás, hanem a végrehajtás szerepel, tekintve, hogy az eljárás szereplője (fél) nem feltétlenül csak a végrehajtó cselekményével szemben élhet jogorvoslattal a végrehajtási eljárási szakban, hanem, attól függően, hogy mely cselekményt, vagy eljárást tartja jogsértőnek jogorvoslati lehetőségei bővebbek.

Jogorvoslattal leggyakrabban értelemszerűen az adósok élnek, azonban nem csak őt illeti meg a jogorvoslat joga, hanem a másik félt (a végrehajtást kérőt), illetve az ügyészt is, sőt akár azt a személyt is, aki egyik szerepet sem tölti be az eljárásban, de más módon érintetté vált az eljárásban (pl.: ha a végrehajtó tévedésből nem az adós, hanem egy másik személy bankszámlájára adja ki a zárolást (inkasszót), és emiatt a számlatulajdonos pénzét vonják le).

Az 1994. évi LIII. törvény a bírósági végrehajtásról (a továbbiakban: Vht.) külön részben foglalkozik a jogorvoslati lehetőségekkel (211-220. §), említi egyrészt a végrehajtó tevékenységével szembeni jogorvoslatot, de fontos megemlíteni, hogy mulasztása miatt is élhetnek a végrehajtóval szemben jogorvoslattal. Mulasztás miatt tipikusan a végrehajtást kérők élnek jogorvoslattal, akiknek érdeke, hogy a végrehajtási eljárás minél hamarabb "előrébb jusson", vagyis, hogy a követelést az adóson behajtsák. Tehát a végrehajtó alapvetően a tevékenysége, de a kötelességének elmulasztása miatt is felelősségre vonható.

A Vht. részletezi, hogy a végrehajtó által okozott jogsérelemmel szemben milyen jogorvoslati lehetőségek állnak fenn. Ennek leggyakoribb formája a végrehajtási kifogás, amely a végrehajtó tevékenysége, vagy mulasztása miatt is tehető, fontos feltétel továbbá, hogy a végrehajtási eljárás szabályainak lényeges megsértése miatt tehető, vagyis olyan cselekmény miatt, ami az eljárásra érdemi kihatással van. Ha ez a lényeges feltétel nem áll fenn a bíróság érdemi vizsgálat nélkül el fogja utasítani a végrehajtási kifogást.

A gyakorlatban alapvetően három tipikus "hibát" követnek el a kifogást előterjesztők, ezeket a teljesség igénye nélkül ismertetem, tekintve, hogy ezek hiányában a bíróság meg sem vizsgálja a kifogást magát:

1.  határidő: ez a végrehajtó sérelmes intézkedésétől számított 15 nap, de maximum 3 hónap, ha a kifogást előterjesztő tudomására az intézkedés később jutott, vagy a kifogás megtételében akadályozva volt. Fontos kiemelni, hogy a határidő ebben a két esetben is 15 nap, ami a tudomásra jutástól, vagy az akadály megszűnésétől számítandó, de, ha az intézkedéstől számítva ez több, mint 3 hónap után következik be, akkor már ezen esetekben sem tehető kifogás (ezt nevezzük objektív határidőnek). Amennyiben a kifogás elkésett a bíróság érdemben nem fogja vizsgálni a kifogást, hanem automatikusan (hivatalból) elutasítja.

2. nem a végrehajtó tevékenysége miatt emelt kifogás: fontos, hogy a kifogás a végrehajtó tevékenysége miatt tehető, tehát, ha valamilyen más ok folytán (pl.: a tartozást nem tartjuk jogosnak) kívánunk jogorvoslattal élni, azt ne végrehajtási kifogás útján tegyük. Egyéb jogsérelemmel szemben más jogorvoslati módok állnak rendelkezésünkre, ezekről részletesebben majd a bejegyzés későbbi részében kitérek.

3. illetékbélyeg: fontos, hogy a végrehajtási kifogást a (végrehajtást foganatosító) bíróság fogja elbírálni és nem a végrehajtó. A bírósági eljárásnak ára (illeték) van, ezt a kifogás előterjesztőjének illetékbélyeg formájában kell megfizetni. Összege 15 000 Ft, amelyből illetékbélyeget kell vennünk (a postákon kaphatóak) és rá kell ragasztanunk a kifogás eredeti példányára. Ha ez hiányzik a kifogásunkról a bíróság szintén nem fogja vizsgálni a kifogást érdemben, hanem hivatalból elutasítja!

A Vht. 217. §-a felsorolja az egyéb elutasítási okokat is, a gyakorlatban ez a három az a tipikus "hiba" a kifogás előterjesztőinek részéről, amelyet rendszeresen elkövetnek.

Amennyiben a bíróság elbírálta a kifogást és az számunkra nem megfelelő eredményt hozott, döntése ellen fellebbezéssel élhetünk. Ez esetben a végrehajtó is élhet fellebbezéssel, amennyiben a kifogásnak a bíróság igazat (helyt) ad!

Fellebbezés azonban a bíróság döntéseivel szemben nem csak a kifogás elbírálása esetén lehetséges, hanem a végrehajtás foganatosítása során hozott bármely végzése ellen is!

Fontos megemlíteni, hogy a végrehajtási eljárásban nem csak a végrehajtó és a bíróság vehet részt hivatalos szervként hanem például a rendőrség, vagy más (állami) szerv is. Ezen eljáró (közreműködő) szervekkel szemben is van jogorvoslatra lehetőség, de nem a Vht. jogorvoslatai szerint, hanem az adott szervre vonatkozó jogszabály szabályai szerint (pl.: rendőrségi törvény).

A végrehajtó intézkedésével szemben további jogorvoslatként jelenik meg a végrehajtási panasz lehetősége, amelyet a Vht. nem szabályoz, hanem külön jogszabály rendelkezik róla (3/2015 IM rendelet). A panaszt nem a bíróság, hanem a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar felé kell megtennini, olyan jogsérelem esetén, ami nem tartozik a bíróság, vagy más szerv hatáskörébe.

A panasz részletes ismertetésébe most nem bocsátkoznék, amennyiben a Kedves Olvasó részletesebben kívánja megismerni ezt a jogorvoslati lehetőséget, javaslom a 3/2015 IM rendelet elolvasását, illetve a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar honlapján található ismertető elolvasását, amely röviden, és lényegretörően összefoglalja a panasz szabályait itt: https://mbvk.hu/szolgáltatások/panasztetel/

A jogorvoslati lehetőségek másik "csoportja" amikor a jogsérelem nem a végrehajtó eljárása során, azzal kapcsolatban történik, hanem már a végrehajtás elrendelésével kapcsolatos. Ebben az esetben a jogorvoslat a végrehajtási eljárást megelőző eljárás miatt érvényesíthető. A végrehajtási eljárást ugyanis minden esetben megelőzi egy másik hatósági (bírósági, közjegyzői) eljárás, amely a végrehajtási eljárás alapjául szolgál. Ebben az eljárásban kerülhet kiállításra az ún. végrehajtható okirat, vagyis az dokumentum, amely alapján a végrehajtó a későbbiekben a végrehajtást foganatosíthatja.

A Vht. 211. §-a felsorolja a végrehajtási eljárást megelőzően létrejött jogsértéseket (pl.: ha egy korábbi határozat ugyanazon felek között már döntött az adott kérdésben), és azok következményeit (pl.: végrehajtás visszautasítása). Ez esetben jogorvoslatra szintén a felek jogosultak, de jogsérelem észlelése esetén a végrehajtó kezdeményezésére is történhet a jogorvoslati eljárás megindítása, továbbá a bíróság (közjegyző) saját maga is hivatalból kezdeményezheti a végrehajtási lap visszavonását, végrehajtási záradék törlését.

A jogorvoslat eredményesnek bizonyul, amennyiben a bíróság a végrehajtási eljárást megszünteti, vagy korlátozza (pl.: alacsonyabb összegben állapítja meg a tartozás összegét).

További fontos kérdés, az esetben, ha a bíróság a végrehajtási eljárást megszünteti, hogy melyik fél fizesse meg a végrehajtó költségeit (tekintve, hogy a végrehajtási eljárás már megindult, így a végrehajtónak már költségei keletkeztek, függetlenül attól, hogy az eljárás megindítása jogszerű volt-e, vagy sem). Ezt azért tartom fontosnak kiemelni, mert a költségek megfizetésére köteles fél gyakran jogtalannak érzi, hogy olyan eljárás miatt fizessen, aminek nem is feltétlenül kellett volna elindulnia. Ne felejtsük el azonban, hogy a végrehajtónak a végrehajtási eljárás feltételeinek fennállta esetén kötelessége eljárni, és nincsen mérlegelési, döntési jogköre arra vonatkozóan, hogy eljárjon-e, vagy sem. Nem róható fel ezért neki, hogy eljárt, és tekintve, hogy már eljár(t) az ügyben vannak neki költségei.

Az esetben, ha a bíróság végzéssel rendelte el a végrehajtási eljárást, végzésével szemben fellebbezéssel élhetnek a felek. Ha a bíróság a végrehajtható okirat kiállítását megtagadja, értelemszerűen az ellen a végrehajtást kérő élhet fellebbezéssel.

A végrehajtási eljárás alapjául nem csak hazai hatóság által hozott határozat szolgálhat, hanem más állam hatóságának határozata is. Ez esetben, ahhoz, hogy a külföldi határozat itthon végrehajtási eljárás alapjául szolgálhasson további "honosítási" eljáráson (pl.: külföldi határozat végrehajtási tanúsítvánnyal való ellátása) kell keresztülmennie. Amennyiben ezen eljárásban másodfokon hozott határozat jogerőre emelkedett, azzal szemben felülvizsgálatnak van helye a polgári perrendtartásról szóló törvény alapján.

A végrehajtási törvény jogorvoslatot biztosít a felek mellett az ügyész részére is, akinek azonos (vagy adott esetben még bővebb) lehetősége van jogorvoslattal élni, mint a feleknek. Az ügyész részére biztosított jogorvoslat alapja, hogy a létrejött jogsérelem az esetben se maradjon fenn, amennyiben az ellen a felek nem éltek jogorvoslattal, mivel az ügyész, mint állami szerv a fennálló jogellenes állapot megszűntetésében érdekelt, hogy a jogbiztonság, és ezzel a jog rendje helyreálljon.

A Vht. a jogorvoslati eljárás részleteinek szabályairól azonban már nem rendelkezik, hanem a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvényre utal, amely külön rendelkezik a végrehajtási perek szabályairól, típusairól (526-561. §) külön fejezetben.

Lényeges elem még a Vht.-ban, hogy a jogorvoslati eljárásnak, amennyiben az a végrehajtó cselekménye ellen irányul nincsen halasztó hatálya, tehát, ha a végrehajtó eljárásával szemben éltünk jogorvoslattal, még nem dőlhetünk hátra megnyugodva, hogy amíg arról döntés nem születik a végrehajtó úgysem tehet "semmit", sőt ellenkező bírósági döntés közléséig köteles folytatni eljárását. Ez gyakran félreértések alapjául szolgál. Javaslom, hogy kérelmezzük a bíróságtól a végrehajtási eljárás felfüggesztését (ami azt jelenti, hogy a végrehajtó a bíróság döntéséig nem járhat el érdemben, vagy egyes végrehajtási cselekményeket nem foganatosíthat), tekintve, hogy a bíróságnak erre módja van a Vht. 49. §-a alapján. 

A bíróság határozata elleni jogorvoslatnak ezzel szemben főszabály szerint halasztó hatálya van a Vht. 229. §-a alapján.

Végezetül annyival egészíteném ki a szabályok ismertetését, hogy amennyiben nem vagyunk biztosak abban, hogy mely jogorvoslati forma megfelelő vélt sérelmünk orvoslására, nyugodtan forduljunk a végrehajtóhoz, bírósághoz tájékoztatás, segítség végett, nem kell tartanunk az elutasítástól, mivel alapvetően mindkét szerv célja a jogérvényesítés, igazságszolgáltatás. Amennyiben anyagi lehetőségeink megengedik, vagy a jogi helyzet bonyolultsága megkívánja javaslom jogi képviselő (pl.: ügyvéd, jogsegélyszolgálat) megkeresését, tekintve, hogy a végrehajtási eljárásban érintettek többsége nem szakképzett jogász. Testhez álló hasonlattal élve az elméretezett zakót sem feltétlenül célravezető otthon magunknak átszabni, lehet, hogy egy szabó felkeresésével egyszerűbben és biztosabban célt érünk. ;)

Köszönöm, hogy végigolvastad bejegyzésem, amennyiben kérdésed van, írj bátran kommentben, ha hasznosnak találtad és véleményed szerint másnak is a segítségére lehet ez a blog, oszd nyugodtan meg vele. :)

Az esetek nagy többségében, amikor levelet küld számunkra, vagy valamely családtagunk számára a végrehajtó az első (érthető) reakció a részünkről legtöbbször a riadalom.

Javaslom, hogy az első ijedtségen túlesve higgadtan üljünk neki és olvassuk végig akár többször is a levelet, ugyanis annak célja alapvetően a tájékoztatás az eljárásról, vagy a levélben megtett cselekményről.

Fontos leszögezni, hogy a  végrehajtás nem egyenlő azzal, hogy jön a végrehajtó és ki fog rakni minket a lakásból, minden szó és figyelmeztetés nélkül, ahhoz, hogy odáig eljusson egy végrehajtási eljárás hosszú idő (gyakran több év) szükséges, és ha el is jut oda, akkor is csak meghatározott feltételekkel történhet meg, tehát nem minden esetben van erre lehetősége.

Amennyiben azonban követjük ennek a bejegyzésnek a javaslatait jó eséllyel odáig nem jut el az ügy(ünk), ez nem feltétlen jelenti sajnos, hogy az minden esetben elkerülhető, de a végrehajtások igen kis százaléka végződik csak ilyen sajnálatosan, ez sokszor az adós együttműködési hajlandóságán is múlik.

Gyakorlati tapasztalat alapján mondhatom, hogy sok eljárásban érintett (és itt nem véletlen nem az adós szót használom, mivel rengeteg egyéb módon érintett személy is kaphat egy üggyel kapcsolatosan levelet), vagy rokona/rokonai hirtelen ijedelmében berohan a végrehajtóhoz, ami nem biztos, hogy célravezető (azonban inkább ez legyen, mintsem nem foglalkozunk a levéllel), de ha a következőkben felvázolt kérdésekre nem kapjuk meg a választ arra, hogy mi az amit a levél tartalmaz, forduljunk bizalommal az eljáró végrehajtóhoz, ne féljünk segítséget kérni tőle, mivel az ügy megfelelő módon történő rendezésében Ő is érdekelt.

Tehát felbontjuk a levelet, végigolvassuk mi szerepel benne, ha esetleg valami elsőre nem egyértelmű nyugodjunk meg, ez a laikus olvasóval gyakran megesik, mivel jogi nyelvezete nem egyszerű, azt gyakran csak a végrehajtásban jártas személyek, szakértők tudják elsőre értelmezni. Sokszor találkoztam már azzal is, hogy a levelet elolvassák, tudomásul veszik a leírtakat és szépen beteszik a fiókba a többi "papír" közé megőrzésre. Ezt csak abban az esetben javaslom, ha egyértelmű számunkra miről szól az irat, és tudjuk, hogy azzal további teendők nincs (pl.: jegyzőkönyv az eljárás befejezéséről).

A leggyakoribb esetben azonban a levélre célszerű reagálni valamilyen módon a saját, vagy a levél címzettje érdekében. Fontos továbbá hangsúlyozni, hogy a végrehajtó az eljárásban hatósági szervként jár el (az állami jogérvényesítést képviselő hatóság) kezeljük ennek megfelelően a levélben leírtakat, az abban foglalt "fenyegetéseket" ugyanis a végrehajtásról szóló törvény is tartalmazza, ami felhatalmazza a végrehajtót az abban foglaltak foganatosítására.

Ha nem egyértelmű továbbra sem miért is kaptunk levelet, mindenképp keressünk fel szakembert a témában: a témában jártas jogi képviselőt (ügyvédet), vagy a végrehajtót, akinek az elérhetősége, ügyfélfogadási rendje az általa küldött iratokon szerepel, ha esetleg valamiért mégsem egyértelmű, hogy hol, mikor érhető el a végrehajtó, akkor az mbvk.hu/nevjegyzek.php oldalon a végrehajtó nevére, vagy jelölőszámára (pl. 282.V.) rákeresve megtaláljuk a végrehajtói kar nyilvántartása szerinti elérhetőségeit. Ha ez sem vezetne eredményre, javaslom az mbvk.hu/kapcsolat.html címen lévő elérhetőségeken tudakozódni. Célszerű lehet még továbbá a végrehajtást kérőt is felkeresni abban az esetben, ha a tartozásról tudomásunk van és szeretnénk vele közvetlenül tárgyalni. A végrehajtást kérő a követelés jogosultja (pl.: hitelező bank, társasház, parkolási társaság, vagy a kölcsönt adó személy stb.), ha elolvassuk figyelmesen a végrehajtó levelét az Ő elérhetőségeit is megtaláljuk rajta!

A fentebb leírt szakértők, érintettek felkeresésével egyrészt tisztázni tudjuk felmerülő kérdéseinket, továbbá velük közösen megkísérelhetjük a végrehajtási ügy mindenki számára megfelelő rendezését. Semmiképp nem javaslom az "indulatból történő" ügyintézést, mert az nagy valószínűséggel csak ront a helyzetünkön! Ha valamilyen okból a végrehajtást kérőt nem akarjuk felkeresni, akkor intézzük a végrehajtónál az ügyünket, de ugyanez fordítottan is igaz lehet, ha pedig végképp egyiküket sem akarjuk megkeresni bízzuk ügyünket jogi képviselőnkre, meghatalmazottunkra, de semmiképp ne dugjuk fejünket a homokba, a követelés nem fog elfelejtődni, elévülni magától.

További gyakorlati probléma szokott lenni, hogy a levél nem számunkra érkezett, de mi vettük át és mindenképp mi szeretnénk intézni az ügyet, ez esetben mindenképp szerezzünk meghatalmazást a levél címzettjétől valamilyen módon, különben nem fogunk tudni eljárni helyette, ne próbáljunk eljárni anélkül, mert nem fogunk tudni és "el leszünk küldve", ez jogszabályi előírás és nem azért kérik el tőlünk, hogy ezzel is hátráltassák az ügyintézésünket. Meghatalmazásra mintát könnyen találhatunk egy netes kereséssel is, a lényeg, hogy az legyen benne leírva, hogy az érintett meghatalmazza az ügyet intézőt, hogy helyette végrehajtási ügyeiben eljárjon. Ha ezzel megóvtam e sorok olvasóját egy felesleges kör megfutásától, már megérte ezt a bejegyzést létrehozni :)

Ha azonban a levél tartalma nem egyértelmű számunkra és nincs meghatalmazásunk, akkor is nyugodtan kérjünk felvilágosítást, arról, hogy mi is szerepel benne, de ilyenkor csak általános tájékoztatást fogunk kapni a levél tartalmáról, hogy mit is jelent (pl.: letiltásnál a munkáltató a bér harmadát le fogja vonni), de konkrét információt az adott ügyről (pl.: mennyi a pontos tartozás, mikor fizetett az adós utoljára stb.) nem fogunk kapni, ennek adatvédelmi okai vannak, a végrehajtó pedig ezekhez kötve van.

A következőkben a teljesség igénye nélkül sorba veszem, hogy melyek a leggyakoribb levelek, amiket a végrehajtótól kaphatunk, és azok mit is jelentenek (természetesen ezeken kívül még számos ok miatt kaphatunk a végrehajtótól levelet):

- bírósági végrehajtói felhívás tartozás haladéktalan megfizetésére: ezt a levelet a végrehajtó az eljárás elején küldi ki, amiben rövid leírást kapunk a végrehajtás tényéről, menetéről, állásáról; ehhez alapesetben a végrehajtó csatolja a végrehajtható okiratot (pl.: közjegyzői fizetési meghagyás, bírósági végzés), ami a követelés jogerős alapját képezi, a végrehajtó ez alapján jár el az ügyben; itt (jó esetben) még az eljárás elején járunk, célszerű már ekkor felkeresni a végrehajtót, végrehajtást kérőt, mielőtt az kellemetlenebbül érne minket (lásd a lentebbi levelek).

- részletfizetési jegyzőkönyv: itt arról van szó, amit a jegyzőkönyv neve is takar egy részletfizetés megállapításáról/ részletfizetési megállapodásról, a végrehajtási eljárásban az esetek túlnyomó többégében ugyanis lehetőség van részletfizetési kedvezményre (részletesen lásd az erről szóló külön bejegyzésem).

- (rész)díjjegyzék: ez a végrehajtó által elszámolt pénzek felosztását írja le (kinek mennyi jut belőle), ennek értelmezése gyakran jogi, pénzügyi ismereteket is feltételez, kiállítása szintén jogszabályi kötelezettség.

- letiltás: ezt a végrehajtó az adós munkáltatójának (is) megküldi, ez azt jelenti, hogy a bérünk (és igen itt most a hivatalosan bejelentett bérünkre gondolok) 33%-át vonnia kell alapesetben a munkáltatónknak, ha már korábban is kaptunk ilyet másik eljárásban, akkor további 17%-ot kell vonnia a munkáltatónknak (tehát összesen a fizetésünk 50%-át vonhatja maximum), bővebben erről másik bejegyzésemben már szintén írtam.

- hatósági átutalási megbízás, vagy másnéven inkasszó: ez a bankszámlánk zárolását jelenti, vagyis azt, hogy a kártyánkkal nem tudunk fizetni, pénzt felvenni, nem tudunk utalni, továbbá a számlánkon lévő pénz a bankszámlavezető bankunk levonja és továbbutalja a végrehajtónak (erről bővebben szintén írtam a "Zárolta a végrehajtó a bankszámlámat, de a fizetésemet már vonja a munkáltatóm, most akkor mi is van?" című bejegyzésemben), a zárolás egyébként 35 nap után automatikusan lekerül a számláról, ha mégsem akkor kezdhetünk gyanakodni, hogy több zárolás is érkezett a számlánkra.

-gépjármű foglalási jegyzőkönyv: ez esetben a végrehajtó lefoglalta a (nevünkön lévő) gépjárművet, ez alatt nem fizikai foglalást kell feltétlen érteni, hanem a foglalás tényét az illetékes okmányiroda bejegyzi, és emiatt a gépjárművet nem tudjunk eladni, de a gépjármű még forgalomban van, tehát használhatjuk (feltéve persze, ha más eljárásban még nem került forgalomból kivonásra), bővebben lásd: "Mit tehetek, ha lefoglalta a végrehajtó a gépjárművem" című bejegyzést.

- felhívás gépjármű forgalomból történő kivonása iránt: itt már a gépkocsi nem csak le van foglalva, hanem forgalomból kivonásra is kerül, tehát már nem használhatjuk forgalomban, ezt értelemszerűen mindig megelőzi (legalább 30 nappal) a gépjármű foglalása, ha szeretnénk a forgalomból kivonást elkerülni, a foglalás tényéről történő tudomásszerzésünket követően célszerű minél hamarabb felkeresni a végrehajtót (ha a gépjármű már forgalomból kivonásra került, javaslom, hogy ne a lefoglalt gépjármű fel tegyük ezt :)

- végrehajtási jog bejegyzése ingatlanra: a "kakukktojás", ugyanis itt az illetékes földhivatal útján értesül a tulajdonos a foglalásról, itt a foglalás ténye szintén azt jelenti amit a gépjárműnél is: használhatjuk az ingatlant, de nem adhatjuk el; ez esetben szintén ne ijedjünk meg, ez nem jelenti, hogy jön a végrehajtó és utcára tesz minket, mint írtam az egy hosszú folyamat, fontos még kiemelni, hogy itt csak a nevünkön lévő ingatlan foglalható (tehát ha bérlők vagyunk a lakásban azt a végrehajtó nem tudja lefoglalni, ha mégis arra a címre kapunk (másfajta) levelet annak az az oka, hogy oda vagyunk bejelentve, vagy azt a címet adtuk meg a végrehajtónak, végrehajtást kérőnek), a végrehajtó a nevünkön lévő ingatlant mindig csak akkor értékesítheti (árverezheti), ha más módon a követelés nem, vagy belátható időn belül nem fog megtérülni, ez a végrehajtási eljárás egyik alapszabálya; szintén gyakori ijedelmet okoz, amikor az ingatlan tulajdonosa nem egyedül az adós: a tulajdonostársak ugyanis gyakran megijednek, hogy őket is érinti a foglalás, nekik üzenem, hogy nyugodjanak meg ilyenkor csak az adós nevén lévő tulajdoni hányad (pl.: 1/2) foglalható/árverezhető.

- üzletrész foglalási jegyzőkönyv: erre akkor kerülhet, sor, ha egy cégben (pl.: kft.-ben) tagok vagyunk, vagyis a cég tulajdonosai, itt a foglalás ténye szintén azt jelenti, hogy a cégben lévő részesedésünktől nem tudunk megválni, amíg a foglalás ténye be van jegyezve, az üzletrészt egyébként a végrehajtó szintén árverezheti, ugyanúgy mint pl. egy gépjárművet is, ilyenkor, ha árverésen egy vevő azt megveszi, akkor a vevő veszi át az adós korábbi helyét a cégben (tehát ő lesz a cég tagja); fontos még hozzátenni, hogy Bt. esetében nem üzletrész foglalás történik, hanem a végrehajtást kérő élhet az adós tag helyett a rendes felmondás jogával (azonban ez egy szintén jogilag bonyolult speciális eset, a részletekbe nem mennék most bele), így próbálva szerezni kielégítést, ez a gyakorlatban kevésbé szokott hatékony lenni megtérülés szempontjából.

- becsértékközlés felekkel: ingatlan esetében a végrehajtó megállapítja annak becsértékét, ezt közli a felekkel, érintettekkel (pl.: a ingatlan társtulajdonosaival), ez értelemszerűen a végrehajtási jog bejegyzését követi, de még az árverés kitűzés előtt történik meg,

ha a megállapított becsértékkel az érintett személyek nem értenek egyet mert szerintük az kevesebbet, vagy éppenséggel többet ér, azt gyakran végrehajtási kifogással támadják, én ezt nem javaslom két okból sem:

1. valószínűleg a bíróság el fogja utasítani, mert a végrehajtó az esetek 99%-ban az illetékes önkormányzat becslése alapján állapítja meg az (ugyanakkora) értéket

2. ha az ingatlan többet/kevesebbet ér az az árverésen úgyis kiderül: sok licit érkezik rá és felverik az árát a "reális árra", vagy ha nem ér annyit senki sem fog licitálni rá (jó esetben), a piac beárazza úgyis az ingatlant, a licitálók nem restek utánanézni az ingatlannak, tudják megéri-e nekik az adott ingatlanra licitálni...

- ingatlanárverési hirdetmény: ez esetben már kezdhet aggódni az adós, mivel itt már sikeres árverés esetén el is vesztheti az ingatlan tulajdonát, azonban ebben az esetben még mindig nem reménytelen a helyzet, még innen is van "visszaút", de az idő ez esetben már jobban szorít.

- ingatlan árverési jegyzőkönyv: ez esetben (ha az ingatlan megtartása a célunk) már szinte biztosan "elkéstünk", a jegyzőkönyv jogerőre emelkedéséig még halvány reményünk marad, de ha ebből a helyzetből szeretnénk még valahogy megtartani az ingatlant (tulajdonosok maradni) annak megoldása semmiképp sem egyszerű feladat, célszerű tehát a korábban küldött iratok érkezést követően intézkedni, az árverés elkerülése érdekében.

- jegyzőkönyv befejezésről: ahogy a neve is mutatja ez a jegyzőkönyv arról szól, hogy a végrehajtási eljárás befejezésre került, célszerű az iratot megőrizni!,az esetek jelentős részében a jegyzőkönyvhöz mellékelnek díjjegyzéket is az elszámolt pénzekről, ha a legalsó sorban egy 0-t látunk az megerősít minket abban, hogy az eljárás befejezésre került, az ügy lezárult.

Végezetül ismét hangsúlyoznám, hogy a végrehajtási eljárásban a végrehajtótól levelet nem csak a felek (adós, végrehajtás kérő) kaphat, a végrehajtónak kötelessége ugyanis az eljárásban egyéb módon érintett személyeket is tájékoztatni az őket érintő eseményekről, cselekményekről. A teljesség igénye nélkül ilyen lehet például: az eljárásban nem adós ingatlan tulajdonostárs, aki ugyan tulajdonos marad, de egy sikeres árverés esetén mással kell osztoznia a tulajdonon, vagy egy cég nem adós tagja (tulajdonosa), akit szintén érint, ha a másik tulajdonos személye megváltozik, de ide sorolható még akár közös bankszámla esetén a bankszámla másik tulajdonosa, akinek a pénzét egy bankszámlazárolással ugyanúgy levonhatják, mint az adósét (ebben az esetben is van persze megoldás annak visszaszerzésére, de ez szintén hosszabb kifejtést igényel). Az Ő esetükben is azt tudom javasolni, amit a bejegyzésem elején javasoltam: olvassák el az iratot (ha kell többször is), és ha nem értik, miért kapták azt mindenképp keressenek fel egy végrehajtásban jártas személyt, aki segít nekik annak értelmezésben. 

Kedves Olvasó!

Ez a bejegyzés a 2020 márciusában életbe léptetett rendelkezéseket tartalmazzák, azonban az idén (2021 március 11-én) életbe léptetett szigorított szabályok (szinte) teljesen megegyeznek a tavaly (2020) tavasszal alkalmazott rendelkezésekkel, így jelen helyzetben is megállják a leírtak a helyüket, jelen állás szerint 2021. április 5-ig (egyes intézkedések az ezt követő 15 napig: április 20-ig), azonban a korábbi tapasztalatok ismeretében ez meghosszabbításra is kerülhet...

Jó olvasást kívánok, kérdés esetén kommenteljen bizalommal! A bejegyzés maga pedig:

A koronavírus-járvánnyal kapcsolatos helyzetet részleteznem valószínűleg nem kell a Kedves Olvasó előtt, jelenleg kevés olyan ember van hazánkban, de kerek e világon is, akit ne érintene valamilyen formában a járvány, valamint az azzal járó intézkedések, és azok gazdasági hatásai.

Szintén felkapott téma jelenleg, hogy a hitelszerződések kötelezettei (hitelfelvevők) 2020 végéig a hitel törlesztésére moratóriumot kaptak, legyenek azok magánszemélyek, vagy cégek.

Fontos elhatárolnunk ezt a végrehajtási (kilakoltatási) moratórium intézményétől, amelyet a végrehajtási törvény 182/A. §-a szabályoz, amely szerint a kilakoltatási moratórium november 15-től- április 30-ig tart. Tehát ezen időszak alatt az adós nem rakható ki lakóingatlanából (nem kerülhet az utcára csúnyán fogalmazva). Azonban ez a szabályozás nem csak az idei évre vonatkozik, hanem minden év november 15- április 30 közötti időszakára.

Jelen állás szerint (03.21.-én) ez a moratórium nem került meghosszabbításra a nemrég kihirdetett veszélyhelyzetre tekintettel, de jelentős esély mutatkozik rá, hogy ez április végéig változni fog, mivel mind jogalkotói, mind jogalkalmazói oldalról (értsd Országgyűlés, kormány, végrehajtói kar) részéről hajlandóság mutatkozik ennek meghosszabbítására a kialakult gazdasági helyzetre tekintettel.

Fontos továbbá azt is hangsúlyozni, hogy a végrehajtási moratórium meghosszabbítása nem egyenlő a végrehajtási eljárás felfüggesztésével! Azt látom, hogy a közbeszédben, de ami még nagyobb probléma a médiában is keverik a két fogalmat.

A végrehajtás felfüggesztését a végrehajtást foganatosító bíróság (akinek az illetékességi területén működik az eljáró végrehajtó) rendelheti el a végrehajtási törvény 48. §-a alapján, az adott, konkrét eljárás vonatkozásában (tehát a bíróság a felfüggesztés alkalmazását az adott ügyre rendeli csak el). A végrehajtás felfüggesztése vonatkozhat külön az adós meghatározott vagyontárgyára (pl.: csak az ingatlanra vonatkozóan van az eljárás felfüggesztve, de pl. az adós bankszámlája zárolható), de a felfüggesztés valamennyi végrehajtói intézkedésre is kiterjedhet (lásd végrehajtási törvény 50. §-a), sőt a leggyakrabban ki is terjed.

Tehát a végrehajtás felfüggesztése és a kilakoltatási (végrehajtási) moratórium nem egy és ugyanaz.

Tovább bonyolítja a képet, hogy a kialakult gazdásági helyzetre tekintettel nemrég a hiteltörlesztésre moratóriumot kaptak a hitelfelvevők.

Ez szintén nem jelenti azt, hogy emiatt a végrehajtási eljárások felfüggesztésre kerültek volna, sokszor több okból sem.

Egyrészt végrehajtási eljárás nem csak hiteltartozás nem teljesítése esetén kérhető. A végrehajtási eljárások döntő többsége nem hitelszerződés alapján indul, gondolok itt arra, hogy végrehajtás kérhető közüzemi elmaradás, parkolási bírság, BKV büntetés stb. miatt is.

Másrészt a végrehajtási eljárás egyik fontos alapfeltétele, hogy a követelés kötelezettje (az adós) késedelembe esett, tehát az eredeti fizetési határidő(k) szerint nem teljesített. Így a végrehajtási eljárást megelőzi az, hogy a bank a szerződést felmondja, tehát ekkor már a szerződés nem áll fenn a felek között, így eleve kizárt, hogy fennálló hitelszerződés alapján végrehajtási eljárást lehessen folytatni az adós ellen.

Ebből kikövetkeztethető az, hogy akivel szemben végrehajtási eljárás van folyamatban arra a jelenlegi hitelfizetési moratórium sem vonatkozik. Ez persze nem zárja ki, hogy a jogalkotó ezt követően a kialakult nehéz helyzet miatt a későbbiekben nem szabályozza, vagyis nem rendeli el esetleg egyes végrehajtási eljárások szüneteltetését meghatározott időre, mint, ahogy korábban tette ezt a ún. "devizatörvény" esetén, amely a korábbi deviza hitelesek eljárásait szüneteltette egy ideig.

Fontos azonban kiemelni, hogy a "devizatörvény" is csak azokat a végrehajtási eljárását szüneteltette, amik devizában felvett kölcsön miatt indultak. Ennek oka akkor az volt, hogy a devizában felvett kölcsönök törlesztőrészletei olyan szinten megemelkedtek, hogy azt sok hitelfelvevő nem bírta fizetni, és emiatt az államnak közbe kellett lépnie.

Elképzelhető, hogy a jelenlegi helyzet miatt anyagilag veszélyeztettek is hasonló állami segítséget kaphatnak, amennyiben az a társadalom hasonlóan széles rétegét fogja érinteni, de arra semmiképp ne számítsunk, hogy akivel szemben jelenleg is folyamatban van végrehajtási eljárás (korábbi tartozás miatt) azok közül mindenki fizetési haladékot, könnyítést kap, főképp, ha a végrehajtási eljárás nem is hitelszerződés miatt indult ellene.

Az megint más kérdés, hogy aki eddig a végrehajtási eljárásban részletet, befizetéseket rendszeresen teljesített, de azt a jelenlegi helyzet miatt már nem fogja tudni folytatni, azok sorsa mi lesz. Véleményem szerint ők számíthatnak a végrehajtók, követelés jogosultjainak rugalmasabb hozzáállására, valamint az állam segítségére is, egyezkedni ugyanis mindig van lehetőség a végrehajtási eljárás során is, ezt ne felejtsük el!

Remélem sikerült néhány félreértést tisztáznom a fenti fogalmakkal kapcsolatosan, kívánok mindenkinek sok erőt, és kitartást ezekben a nehéz időkben.

A mai világban a saját (vagy családi) gépjármű (és értem ezalatt a gépkocsit, kisteherautót, kamiont, motort, buszt stb.) sok ember számára a legfontosabb és leggyakrabban használt közlekedési eszköz, amely az életünk része és a mindennapi ügyek intézéséhez, sőt egyes esetekben a munkavégzésünkhöz nélkülözhetetlen. 

Érthető tehát, hogy az adósok egy igen jelentős hányadát érzékenyen érinti, amikor a végrehajtó megküldi a részére a foglalásról szóló jegyzőkönyvet, vagy rosszabb esetben egy igazoltatás során szerez róla tudomást az adósunk, hogy a gépjárműve már ki lett vonva a forgalomból.

Nem véletlenül emeltem ki az előbbi két esetet külön. A végrehajtó ugyanis, amikor a gépjárművek nyilvántartása alapján meggyőződik róla, hogy adós rendelkezik gépjárművel, akkor első lépésként a gépjármű foglalása iránt intézkedik.

Mit jelent a gépjármű foglalása?

Azt, hogy a végrehajtó megküldi az adós (főszabály szerint) lakóhelye szerint illetékes okmányirodának a foglalási jegyzőkönyvet (ez ugyanaz az a jegyzőkönyv, amit az adós is megkap postán), és ez alapján az okmányiroda bejegyzi a foglalás tényét a gépjármű nyilvántartásba. A foglalást tehát nem a végrehajtó jegyzi be közvetlen, hanem az illetékes okmányiroda. A foglalás alatt ebben az esetben ne a fizikai értelemben vett foglalást értsük, tehát, hogy a végrehajtó kijön és elveszi a kocsikulcsot és elviszi a kocsinkat. A foglalás joghatása ilyenkor az, hogy a gépjárművet az adós még használhatja (tehát a forgalomból még nincs kivonva), de eladni már nem tudja (elidegenítási és terhelési tilalom van rajta).

Gyakori eset az is, hogy ilyenkor az adós mégis túlad a kocsin, aztán az új "tulajdonos" (aki így nem válhat ténylegesen tulajdonossá), amikor megy be az okmányirodába átiratni a gépjárművet szembesül azzal, hogy azt bizony nem tudja megtenni. Ilyenkor előfordulhat ugyan, hogy a járművet az adós előbb eladta, mint, ahogy a foglalás bejegyzésre került, de a gépjármű nyilvántartás a közhiteles nyilvántartás, vagyis az ellenkező bizonyításáig azt kell vélelmezni, hogy ami ott szerepel az megfelel a valós tulajdoni viszonyoknak. Tehát ilyenkor a gépjárművet nem tudják addig átírni a vevő nevére, ameddig az adós gépjárművére bejegyzett foglalása(i) nem kerül(nek) törlésre. Hogyan lehet törölni a foglalás(oka)t? A legegyeszerűbb módja ennek: meg kell fizetni (a teljes) tartozást/tartozásokat.

Mégegyszer kiemelem, mert a "vevők" ezt gyakran nehezen fogadják el: ameddig a gépjármű nem lett a foglalás(ok) alól feloldva, addig nem lehet a vevő a gépjármű tényleges tulajdonosa (nyilvántartás szerinti tulajdonosa), hiába is van már az a birtokában (mert a birtoklás és a tulajdonlás nem egy és ugyanaz, de ebbe most nem mennék bele).

Tehát amennyiben a gépjármű foglalásra került, és az okmányiroda azt a nyilvántartásba bejegyezte, akkor a foglalás megvalósult és a gépjárművet elidegenítési és terhelési tilalom terheli, DE még forgalomban használhatja az adós. Az okmányirodai foglalás bejegyzésétől számított 30 napot követően intézkedhet a végrehajtó a gépkocsi forgalomból kivonása iránt. Ez a folyamat ugyanúgy zajlik le, mint a foglalás, vagyis a végrehajtó jegyzőkönyve alapján az illetékes okmányiroda vonja ki a forgalomból a gépjárművet. Azt gondolom ez bővebb kifejtést nem igényel, ilyenkor az adós a forgalomban sem használhatja a gépjárművét, vagy ha mégis megtenné, akkor azt kockáztatja, hogy a rendőrök igazoltatás esetén leveszik a rendszámot és elveszik a slusszkulcsot, aztán mehetünk tovább más módon (ha tömegközlekedéssel tennénk ezt ne felejtsünk el jegyet/bérletet venni, nehogy amiatt is esetleg legyen egy újabb végrehajtásunk :).

Megvalósulhat továbbá a fizikai foglalás ténye is, amikor az adós (ha együttműködő) beszállítja a végrehajtó által kijelölt helyre a gépjárművet árverés céljából.

Ilyenkor gyakran következik be a 22-es csapdája, amikor az adós gépjárműve ki van vonva a forgalomból, és a végrehajtó felhívja, hogy szállítsa azt be a kijelölt telephelyre. Ez valóban nem egy egyszerű eset...

Ilyenkor azt javaslom az adósnak, ha együttműködő, hogy közölje az előbb fennálló ellentmondásos helyzetet a végrehajtóval (vagyis, hogy nem tudja beszállítani a járművet, mivel nincsen forgalomban) és egyúttal közölje a gépjármű fellelhetőségi helyét. Ilyenkor a végrehajtó azt beszállítathatja, de ne felejtsük el, hogy ennek a költsége az is adóst terheli (mint minden végrehajtási költség). Ne felejtsük el ez esetben leadni továbbá a gépjármű kulcsát, forgalmi engedélyét, törzskönyvét. 

Problémásabb az eset, ha az adóst nem igazán hatja meg a foglalás ténye és a végrehajtó felszólítása ellenére sem szállítja azt be (ennek sokszor az is az oka, hogy az adósok nem veszik át a részükre küldött leveleket, így sokszor nincsenek is igazán tisztában azzal, hogy hol is tart az eljárásuk). Vagy az adós egyszerűen nem működik együtt. Ilyenkor is sor kerülhet egy esetleges fizikai lefoglalásra (pl.: egy helyszíni eljárás során fellelik adós címén a gépjárművet), de ha ez sem járt sikerrel, akkor a végrehajtó a bírósághoz beterjesztheti rendbírság kiszabása iránti indítványát, tekintve, hogy az adós a végrehajtási eljárásban foglalt kötelezettségének nem tett eleget (lásd: Vht. 45/A. §.). A bíróság által kiszabott rendbírság összege szintén az adós tartozását növeli (más kérdés, hogy van-e értelme kiszabni az adóssal szemben, ha amúgy sem tudnak tőle egy fillért sem bevasalni, mert ilyenkor legfeljebb a végrehajtó generál saját magának extra munkát...).

De mi történik akkor a gépjárművel, ha az foglalásra kerül és a végrehajtónak sikerül is azt fizikailag fellelnie, vagy az adós azt beszállítja?

Hát a végrehajtó a gépjárművet (mint adós lefoglalt ingóságát) megpróbálja pénzzé tenni, hogy az a pénz az adós tartozását csökkentse. Ennek legkézenfekvőbb módja pedig az árverés, mert a végrehajtó nem csak ingatlan árveréssel foglalkozik. Amennyiben felkeltette a Kedves Olvasó figyelmét az előbbi mondat,és venne gépjárművet árverésen akkor javaslom felkeresni az alábbi linket: https://arveres.mbvk.hu/arverezok/

A gépjármű foglalás alapvető célja tehát, hogy abból a későbbiekben térülés történjen, de másik cél lehet, amiért a végrehajtó gépjárművet foglal, az éppen a bevezetésben foglaltakra vezethető vissza, tudni illik, hogy sokak számára az a mindennapi életük fontos része, mert ezzel járunk dolgozni, vagy ezzel visszük a gyerekeket zongora órára stb.

Vannak azonban olyan esetek, amikor az adósnak a foglalás, de főleg a forgalomból kivonás a megélhetését, vagy a mindennapi mozgását korlátozza (pl.: a taxis taxija kerül foglalásra, vagy egy mozgáskorlátozott gépjárműve kerül lefoglalásra). Erre az esetre a végrehajtási törvény rendelkezik olyan lehetőségről, hogy az adós a gépjármű elárverezéséig használhassa azt. Lásd: Vht. 103. § (5) bekezdés, és a 103. § (8) bekezdése. Ennek is azonban meghatározott feltételei vannak és csak a gépjármű árveréséig használható!

Ez alól egy kivételt említ a törvény, amikor a gépjármű mentes a foglalás alól (értsd ezalatt, hogy a végrehajtó nem foglalhatja le), amikor az adós foglalkozásának gyakorlásához nélkülözhetetlen a gépjármű (pl.: fuvaros, pizzafutár) és annak becsértéke nem éri el motorkerékpár esetén a 150 000 Ft-ot, személygépkocsi esetén az 1,2 millió Ft-ot, busz, és tehergépkocsi esetén a 3,5 millió Ft-ot, nyerges vontató (+ szerelvénnyel együtt) az 5 millió Ft-ot. De ha az adós időközben felhagy e tevékenységével, akkor már foglalható a gépjármű.

Egyébként, ha az adós foglalkozásához nem nélkülözhetetlen a gépjármű akkor legyen bármilyen alacsony is annak becsértéke a végrehajtó lefoglalhatja azt. Más kérdés, hogy ilyenkor nem feltétlenül éri meg árverezni, mert lehet, hogy annak költsége meghaladja a gépjármű értékét. Az alacsony értékű gépjárművek foglalásának, de főleg forgalomból kivonásának ez esetben az lehet a célja, hogy ezzel az adóst fizetésre bírja, mert lehet, hogy az adós azt a mindennapokban használja és szüksége van rá...

A becsértékre áttérve, amit a végrehajtó a foglalási jegyzőkönyvön feltüntet. Ezzel az adósok sok esetben egyébként nem értenek egyet sokallják, vagy éppen keveslik azt. Ez esetben lehet, hogy igazuk is van, a gépjármű többet ér, vagy éppen nem ér annyit, ez azonban igazából teljesen lényegtelen. Elmondom miért: a becsértéknek alapvetően akkor van szerepe, ha a gépjármű árverésre kerül, ahova jobb esetben el sem jut az eljárás. Ha alacsony a becsérték, akkor az árverésen a potenciális vevő jelöltek úgyis ismerik általában annyira a gépkocsikat, hogy tudják meddig "éri meg" licitálni arra, tehát mondhatni az árverés úgyis korrigálja az árat. Ha a gépjármű tényleg többet ér, akkor az árverésen úgyis nagy valószínűséggel a tényleges értékéhez közeli áron fog elkelni. Mondhatni a piac beárazza azt.

Ha meg túl magas a becsérték, akkor meg legfeljebb nem fognak licitálni, aztán a követekező árverés(ek)en már úgyis leszállítják a minimális árat, és legfeljebb akkor kel el a reális értékén.

A lényeg, hogy ne azzal foglalkozzunk a végrehajtó milyen összegre becsülte azt (sok esetben úgyis úgy becsüli meg az értéket, hogy a gépjárművet még nem is látta), inkább foglalkozzunk az eljárással magával, hogy ne jusson el addig (az árverésig) az eljárás, hogy a becsértéknek ténylegesen szerepe legyen. 

És végezetül mit tud tenni az adós, hogy a kocsiját használni is tudja, iletve el tudja adni?

Ahhoz, hogy használni lehessen a gépjárművet, ahhoz forgalomban kell legyen.

Hogyan érhetem el, hogy forgalomban maradjon?

Ha a gépjárműre foglalás került, akkor a fentebb leírtak alapján még (legalább) 30 nap van a forgalomból kivonás megelőzésére. Ennek legegyszerűbb módja egyértelműen a tartozás kifizetése, ugyanis ilyenkor az eljárás befejeződik és a foglalás is lekerül a gépjáműről (vagyis szabadon el is adhatom). Az esetek jelentős részében azonban az adósoknak erre nincsen anyagi lehetőségük, de ha egy részletfizetésben sikerül megállapodnia a végrehajtóval, vagy a követelés jogosultjával, akkor leszünetelteti a végrehajtó az eljárást. Szünetelés esetén a végrehajtó nem "mehet tovább", tehát nem foganatosíthat továbbá eljárási cselekményt (pl.: esetünkben a forgalomból kivonás iránti intézkedést). Részletfizetés esetén a foglalás rajta marad a gépjárműn, de használni tudjuk. A foglalás azonban csak akkor kerül le a gépjárműről, ha a teljes tartozás kifizetésre kerül és a végrehajtó befejezi az eljárást.

Mi van akkor, ha a gépjármű már a forgalomból kivonásra került?

Ilyenkor is a fentebb leírtakat ajánlom (tehát teljes befizetés, vagy részletfizetés). Ha már kivonásra került a gépjármű a forgalomból és azután köt az adós részletfizetést, akkor a végrehajtó az eljárás leszüneteltetésével egyidejűleg intézkedik a gépjármű fogalomba visszahelyezése iránt. Viszont ilyenkor a foglalás ugyanúgy rajta marad a járművön, amíg a teljes tartozás meg nem térül. Teljes befizetés esetén természetesen a foglalás is lekerül a gépjárműről és a forgalomba is visszahelyezik.

"Aki árverésen vesz ingatlant az zsákbamacskát vesz".

Talán a fenti mondattal lehet jellemezni a legjobban, hogy mire is számíthat az árverési vevő, amikor a sikeres árverést követően szeretné az újonnan megvásárolt ingatlant birtokba venni.

•••Kedves Olvasó, amennyiben még nem regisztráltál árverésre, vagy még nem licitáltál árverésen ajánlom figyelmedbe a "Hogyan tudok árverésen részt venni ingatlan (ingót) vásárolni?" című írásomat, azt elolvasva ez az írás is könnyebben érthetővé válik számodra•••

Akik frissen regisztrálnak az mbvk.hu árverési rendszerébe, sokszor annyit hallottak az árverésről, hogy lehet olcsón ingatlant venni, és az ismerősök is ajánlották/ők is ott vettek lakást stb. és ez az "okosság".

Azonban annak, hogy valaki szeretne az aktuális piaci ár alatt megszerezni egy ingatlan, ha más formában is, de meg kell fizetni az árát (vagy inkább ki kell várni az idejét), persze van olyan eset is elég gyakran amikor gördülékenyen megy minden és az árverést követő 30 nap után a végrehajtó át is tudja adni az ingatlant az árverési vevő részére. Igen gyakori azonban, hogy nem ez az ügymenet, és a vevő csak később jut hozzá az ingatlanához. Ezeknek a késedelmeknek a leggyakoribb okait igyekszem elemezni, de természetesen nem csak az itt felsorolt okok lehetnek akadályozó tényezők, azokat ugyanis nem lehet végigsorolni, mivel minden eset más és más, és a való élet mindig tud meglepetéseket okozni legyen az kellemes, vagy kellemetlen.

Az első buktató már akkor jelentkezhet, amikor kinézzük az árverési oldalon a nekünk tetsző ingatlant, és úgy döntünk beszállunk annak árverésébe. Azonban előfordulhat, hogy egyszer csak eltűnik az adott ingatlan árverési hirdetménye, vagyis törlésre kerül az árverés. Ez főképp árverezői szempontól akkor lehet bosszantó, ha már vettük a fáradtságot és elmentünk megnézni a kiszemelt ingatlant (feltételezem, hogy aki komolyan gondolja az adott ingatlan megvásárlását, az előtte meg is tekinti a helyszínen), illetve átutalta az árverési előleget, esetleg már licitált is. Az árverés törlésének mindig nyomós oka van, a lehetséges okok köre pedig elég tág (pl.: az árverés jogszabályi feltételei nem álltak fenn, vagy az árverés ügyében kifizették a tartozást stb...).

Ilyenkor előszerettel mennek be az érdeklődők a végrehajtóhoz, hogy megkérdezzék miért lett az árverés törölve. A végrehajtó ez esetben nem adhat részletes tájékoztatást, mivel az érdeklődő nem fél az eljárásban (értem ezalatt, hogy se nem adós, se nem végrehajtást kérő, se nem azok meghatalmazottja), higgyük el, hogy a végrehajtó nem azért törölte a hirdetmény, hogy keresztbe tegyen nekünk, vagy mert meggondolta magát (a végrehajtói irodának egyébként nem kevés munkája van egy árverési hirdetmény elkészítésében, már csak ezért sem törlik minden ok nélkül, továbbá a végrehajtónak is érdeke, hogy az adott ingatlan elkeljen az árverésen, mert neki is abból lesz pénze). De ekkor sem kell feltétlenül kétségbe esnünk, mert előfordulhat, hogy az ingatlant újból árverezni fogják, amennyiben az első árverésnél fennálló akadály elhárult, vagy orvoslásra került. Persze ez nem minden esetben történik így, de nem elképzelhetetlen forgatókönyv az árverés újbóli kiírása.

Visszakanyarodva a témánkhoz az árverés törlése még a kisebb kockázat, mert ilyenkor legfeljebb az árverési előlegünkre kell várni, amíg visszautalják. Egyébként megjegyzem, hogy a pénzünket ekkor alapvetően nem kockáztatjuk, mivel az előleg visszautalásra kerül (itt legfeljebb az okozhat problémát, ha szükségeünk lenne a pénzünkre azon a 3 munkanapon belül, ameddig a végrehajtó azt visszautalja).

Egy másik jelentős kockázat, amire a "zsákbamacska" hasonlat is alapvetően utal, hogy az adott ingatlant az árverési vevő annak birtokba vétele előtt nem biztos, hogy megtekintheti belülről is. Az árverési hirdetményeken gyakran szerepel, hogy az ingatlan külső szemrevételezéssel bármikor megtekinthető. Mit jelent ez?

Azt, hogy tudom hol van az ingatlan odamehetek, megnézhetem, benézhetek az ablakon, be is csöngethetek, de, ha az adós nem együttműködő és azt mondja nem enged be, akkor nem köteles beengedi, mivel az ingatlan tulajdonosa még ő. Ez egyben azt is jelenti, hogy a végrehajtó sem tudja biztosítani a benti megtekintést az árverés alatt. Lehet tehát, hogy az ingatlan egy nagyon szép kis ékszerdoboz, de az is lehet, hogy adós tudva a közeledő árverésről, menti, ami menthető és visz mindent ami mozdítható, vagy meg azt is, ami nem (pl.: parkettát, kádat is, mert látott már ilyet a világ). Továbbá olyan eset is előfordulhat, hogy a lakás eléggé, hát mondhatni csúfos állapotban van (pl.: csótányok, ürülék, szeméthegyek és hadd ne soroljam), legyünk tehát felkészülve bármire (pl.: akár arra is, hogy az adóst is otthon találjuk, aki azért nem nyitott ajtót, mert már egy ideje nem él, ez sem példa nélküli ugyanis). Remélem az előbbiekkel nem szegtem kedvét senkinek az árverésektől, ezek a példák szelsőségesek, de az élet ilyet is produkálhat.

Ha az árverési hirdetményen szerepel konkrét megtekintési időpont, akkor szerencsénk van, mert a végrehajtó biztosítani tudja a bejutást, és a "zsákbamacska" kockázata jelentősen csökken, meg ez esetben feltehetően az adósunk is együttműködő, tehát nem fogja zárt ajtókkal megvárni az esetleges kilakoltatást. Készüljünk azonban ez ilyenkor fel arra, hogy azt látja a többi licitáló is és valószínűleg, aki ilyenkor licitálni fog, az komoly vételi szándékkal teszi azt, vagyis ilyenkor várható, hogy ez a vételárat is megnöveli majd.

Ilyenkor előfordulhat, hogy a birtokba adásnál már nem feltétlenül olyan állapotban van a lakás, mint amikor megtekintettük (lásd fentebbi kádas példa), de az ingatlan alap paramétereit, elosztását így legalább ismerjük.

Az időbeli és fizikai akadályok mellett tovább kockázat, de inkább hátráltató, késleltető tényező lehet jogi tényező is. Mikre gondolok itt?

Főképp arra, hogy az árveréssel/végrehajtással szemben valamilyen jogorvoslati eljárás van folyamatban (pl.: végrehajtási kifogás, felfüggesztés), ekkor meg kell várnunk, ameddig a bíróság jogerősen dönt az adott eljárásban az adott jogi kérdésben. Itt tehát a legnagyobb kockázati tényező az időveszteség, mivel az esetek jelentős többségében ezek a jogorvoslatok, perek hosszú időt vesznek igénybe, mivel az adós, vagy más miatt érdekelt fél próbál az utolsó szalmaszálba kapaszkodni az igazáért.

A jogorvoslatok mellett további jogi időbeli hátráltató tényező lehet a kilakoltatási móratórium is, amennyiben az adós kiköltözési kötelezettsége erre az időszakra esne. A móratórium november 15-től április 30-ig tart, ez azt jelenti, hogy ebben az időszakban nem lehet az adóst kilakoltatni. Persze a moratórium nem minden esetben akadálya a birtokbavételnek, mivel nem minden adóst illet meg, ez akkor okozhat késedelmet, ha az adósunk magánszemély (tehát nem cégadósról beszélünk), és az adósnak a lakóingatlana. Persze, ha az adós önként kiköltözik, akkor ez nyílvánvalóan eshet a moratórium időpontjára is. De vannk további esetek is, amikor a móratórium alatt is megoldható a birtokbavétel (pl.: az adósnak van másik beköltözhető ingatlana), ha ez részletesebben érdekli a kedves olvasót a Vht. 182/A. §-át ajánlom elolvasni hozzá.

Persze nem feltétlenül kell a legrosszabb eshetőségre gondolnunk, a végrehajtások igen kis százaléka jut el a kilakoltatásig, mert az adósok igen jelentős része nem akarja ennek kitenni magát és még azelőtt átadja az ingatlant mielőtt erre sor kéne, hogy kerüljön. Ha még el is jut addig az eljárás az adósok jelentős része, akkor sem ellenkezik feltétlen (hanem például szép komótosan összepakol, vagy már összepakolva vár minket, esetleg a lakást már ki is pakolta, és csak a nyitott üres lakás áll ott, vagy az is gyakori, hogy az adós már rég nem lakik ott ténylegesen és az ingatlan már egy ideje használaton kívül áll, ilyenkor egy zárcserével megoldható a dolog...).

Ha már megemlítettem a kilakoltatási moratóriumot, amely akár hónapokig is képes elhúzni a birtokbavételt, akkor érdemes megemlíteni továbbá azt is, hogy adós a kiköltözésre halasztást kaphat a bíróságtól, igaz ennek meghatározott feltételei vannak (amit a végrehajtási törvény 154/A. §. (4) bekezdésétől említ). Erről (ha adós azt kérelmezi) az árverési vevő viszonylag időben tudomást szerez, mivel a halasztási kérelem benyújtása az árverést megelőzi, így ezzel a "kockázattal" a vevő már feltehetően számol. A halasztás időtartama egyébként legfeljebb 6 hónap lehet.

Nem csak az adós kérhet azonban halasztást, hanem az árverési vevő is a vételár megfizetésére. Alapvetően az árverési jegyzőkönyv aláírásától számított 15 napon belül kell megfizetni a teljes vételárat (amiból lejön, amit előlegként átutaltunk a licitálásnál), de a végrehajtó a vevő kérelmére legfeljebb 2 hónap halasztást adhat erre.

Probléma ebből akkor merülhet fel, ha a vevőnek még nem áll rendelkezésére a vételár (teljes) összege (pl.: mert hitelből tervezi megvenni az ingatlant). Fontos tudni, hogy a végrehajtó nem köteles halasztást adni, ha kéri az árverési vevő, az a végrehajtó dönteni el, hogy megadja-e, vagy nem (nincs arra vonatkozóan semmilyen előírás, hogy mik a halasztás feltételei ez a végrehajtó mérlegelési jogköre).

Ez az eset azért lehet kockázat, mert ha nem sikerül határidőre előteremteni a vételár teljes összegét a vevő a már korábban átutalt előleget (ami általában a vételár 10%-a) elveszti, sőt a késedelem napjától késedelmi kamat is terheli a vevőt, és ha emiatt újabb árverést kell kitűzni, ahol az ingatlan esetleg alacsonyabb áron kel el, akkor még a két árverés közötti vételár különbségét is meg kell fizetnie. Érdemes tehát megfelelő fedezet mellett licitálnunk, jobb ha biztosra megyünk, mert egy felelősségteljes árverési vevő nem hazárdírozik és nem a végrehajtást kérőnél csapkodja az asztalt, hogy miért nem kapott halasztást. 

A végrehajtási törvény egyébként biztosít az adós részére lehetőséget, hogy a vételár egy részét megkapja, amennyiben kiköltözési kötelezettségének idejében eleget tesz, és kérelmezi ennek az összegnek a megfizetését. (lásd: Vht. 154/B. §) Ezzel a törvény is igyekszik ösztönözni az adóst, hogy tegyen eleget kiköltözési kötelezettségének önként, és azt ne rendőri karhatalom segítségével kelljen megvalósítani. Érdemes tehát erre a jogszabályi lehetőségre adósunk figyelmét felhívni, amennyiben sikerül az árverés alatt elérnünk őt.

Végezetül kitérnék a kilakotatásra (amivel majd a későbbiekben külön írásban fogok foglalkozni, mert úgy vettem észre, hogy valamiért ez az embereket fantáziáját kifejezetten izgatja). Ez olyan szempontból jelenthet kihívást, ha az adós nem csak, hogy önként nem költözött ki, de még ellenállást is tanúsít, esetleg további "segítséget" vesz igénybe a kilakoltatás megakadályozására (pl.: jogvédő egyesületek sorfalát). Ennek célja alapvetően az eljárás lelassítása, valamint inkább a figyelemfelkeltés, mivel a média is kifejezetten szereti az ilyen eseményeket közvetíteni.

Az árverési vevőnket a kilakoltatás ilyenkor lelkileg is megviselheti. De mégegyszer hangsúlyozom, hogy az árverés viszonylag ritkán jut el a kilakoltatásig, és még ritkább az olyan eset, amikor az adós fizikai ellenállást is tanúsít, de hát ez is benne van a dologban, aki árverés során vesz ingatlant az valószínűleg ezekkel tisztában is van, vagy ha eddig ez nem tudatosult benne, akkor remélhetőleg ez a bejegyzés segített tisztábban látni a dolgokat.

A címben szereplő kérdés gyakran elhangzik, amikor adós szembesül vele, hogy mennyi is pontosan a tartozása, amit a végrehajtó be akar vasalni rajta. Amikor kifejtésre kerül, hogy mitől nőtt ekkorára az eredeti (tőke) tartozása, akkor jönnek a kevésbé szalonképes reakciók (a teljesség igénye nélkül: erről is a politikusok tehetnek, mert nekik mindent lehet, nekem meg fizetnem kell; jogtalan/alaptörvény/alkotmány/vérszerződés ellenes ez a jogszabály stb.). Ha ezeken túllépnek, akkor általában kissé lehiggadva és belenyugodva a tényekbe közlik, hogy igen biztos jogos, meg értik, hogy jogszabály, de ez akkor is hát na..:)

Komolyra fordítva a szót, ebben az írásomban kifejtem, hogy milyen extra költégekről, eljárási díjakról, kamatokról beszélünk egy végrehajtás során.

Sokan, amikor a tartozásra gondolnak, akkor az marad meg nekik, hogy mennyi volt a tőke (pl.: 150 000 Ft hitelt vettem fel 10 éve, a parkolás miatt 3 500 Ft-os csekket kaptam a kocsira stb.). Ezt gyakran az is megerősíti bennük, amikor egy végrehajtási jog az ingatlanukra bejegyzésre kerül mert ott mindig a tőke összege kerül feltüntetésre (pl.: "150 000 Ft és járulékai iránt"), ebből arra következtetnek, hogy annyi a tartozásuk, és meglepetésként éri őket, amikor a pontos tartozás összegét közlik velük.

(Az ingatlanra a végrehajtási jog bejegyzésénél egyébként azért a tőke összege kerül feltüntetésre, mert az a követelés "alapja", a pontos tartozás összege pedig, akár naponta változhat, ezért nem lenne célszerű a végrehajtási jog bejegyzése időpontjában fennálló követelést feltűntetni, mert az később már nem lenne pontos.)

A végrehajtási eljárás egyik alapfeltétele, hogy végrehajtást késedelmes követelés miatt indítható, tehát a teljesítési határidő letelte után van helye a végrehajtásnak. Példaként egy BKV (tömegközlekedés) járaton történt büntetéssel (értsd: "elkapott az ellenőr") fogom szemléltetni és levezetni, hogyan tevődik össze a tartozás. Szóval, ha valakit megbüntet az ellenőr az helyszínen 8 000 Ft pótdíjat von maga után. Ha ott az adós nem fizet, akkor lehetősége van 30 napon belül 16 000 Ft-al letudni a büntetést (ha nem volt bérlete a büntetéskor és később azt nem mutatja fel). Ha ennek sem tesz eleget, akkor 30 napon túl már csak 32 500 Ft megfizetésével szabadulhat a tartozásától (és a 30 nap után már késedelmi kamat is van). Az itt látható táblázat elemei kerülnek kifejtésre a táblázat alatt, ezek megegyeznek a végrehajtó által kiállított követelés kimutatás táblázatával:

A táblázat bal oldalán szereplő követelések a végrehajtást kérőt (a követelés jogosultját), a jobboldali sor összegei pedig a (végrehajtót megillető) végrehajtási költségeket részletezik.

1. Az előbb említett 32 500 Ft lesz a végrehajtási eljárásban a tőke összege. Láthatjuk, hogy már ez is jóval magasabb, mintha a helyszínen kifizettük volna a büntetést.

2. Mivel késedelmes követelésről beszélünk, így a 30 nap után már késedelmi kamat is terheli a tartozást, ez esetünkben 500 Ft végrehajtási szakaszban (és akkor egy ilyen büntetés után a kamat még egész baráti, egy pénzkölcsön után számítandó kamathoz képest), ez az idő múlásával termlszetesen gyarapodik. Így már nagyságrendileg 33 000 Ft-nál járunk.

A későbbi végrehajtást kérőnk valószínűleg a végrehajtási eljárást megelőzően maga próbálja az adóson behajtani a követelését (pl. levelet küld). Nyílván ezek sem ingyen vannak, a végrehajtást kérő tehát ezt is majd az adóson próbálja behajtani.

A végrehajtási törvény szerint ugyanis a végrehajtási és egyéb (végrehajtási lapon szereplő) költségek mind-mind az adóst terhelik, a végrehajtást kérő a költségeket, csak előlegezni köteles (más kérdés, ha nem tudnak behajtani az adóson a pénzt, akkor a végrehajtást kérő még ezeket a pénzeket is elbukja), de azt az adós viseli.

3. Amennyiben adós ekkor sem fizet, akkor a végrehajtást kérőnk kéri egy végrehajtható okirat kiállítását, ez tipikusan egy közjegyzői fizetési meghagyás (FMH), vagy bírósági határozat, amelyek eljárásainak szintén vannak költségei. A végrehajtást ugyanis minden esetben megelőzi egy peres (bírósági eljárás), vagy nem peres (közjegyzői eljárás), amelyek költségeit, díjait szintén jogszabály rendezi. Ezek a végrehajtási eljárásban majd, mint a végrehajtás kerőnél felmerült költségek (eljárási költségek) jelennek meg. Esetünkben ez 10 500 Ft (így már 43 500 Ft-nál tartunk). Példánkban a közjegyzői kamara részére járó MOKK költségátalányt, mint költséget fel sem számoljuk, de ez is megjelenhet további közjegyzői költségként egy végrehajtási eljárásban.

4. Mivel a végrehajtást kérő jogi képviselőjén keresztül jár el (szinte minden esetben), aki szintén nem ingyen végzi tevékenységét, így a végrehajtható okiraton az ő képviseleti költségei is megjelennek. Ez a végrehajtási eljárás tartozás kimutatásán, mint perköltség jelenik meg. Itt sokan felkapják a fejüket, hogy egy közjegyzői fizetési meghagyásnál nincs is per! Igen, de a végrehajtási törvény kimondja, hogy a végrehajtható okiratot kiállító közjegyzőt, úgy kell tekinteni, mint a végrehajtható okiratot kiállító bíróságot, így hiába nem volt per, perköltség ekkor is van, de ha így jobban érthető nevezhetjük "nemperes" költségként is, mivel az eljáró jogi képviselő a közjegyző, mint "bíróság" előtt ugyanúgy jár el, mintha bírósági eljárásban vett volna részt. Esetünkben a perköltség 10 750 Ft (összesen: 54 250 Ft-nál járunk, és még a végrehajtóhoz el sem jutottunk). Sőt ennek a perköltségnek még lehet szintén kamata: ez a táblázatban mint perköltség kamata szerepel (jelen példánkban ez sem jelenik meg költségként).

5. Eljutottunk oda, hogy a végrehajtást kérőnk kéri a végrehajtási eljárás lefolytatását. A végrehajtó azonban mindaddig nem kezdi meg a végrehajtási eljárást érdemben, ameddig a végrehajtást kérő meg nem fizette a végrehajtási költségelőleget, aminek a neve is mutatja, hogy a végrehajtást kérő a végrehajtási eljárás költségeit előlegezi meg (részben). Ez a táblázatunkban a végrehajtást kérőnek járó költségrészt fedi. Ezt az összeget kell megfizetni a végrehajtást kérőnek ahhoz, hogy elinduljon az eljárás, ez most példánkban 8 500 Ft (ennek megfizetése alól lehetnek kivételek, például gyerektartás behajtása iránt indított eljárásokban, ahol a végrehajtó előleg nélkül köteles megindítani az eljárást).

Ezzel eljutottunk táblázatunk második feléhez a végrehajtási költégekhez. A végrehajtási költségekről külön jogszabály a 35/2015 IM rendelet (a továbbiakban díjszabási rendeletnek nevezem) rendelkezik.  A végrehajtó tehát a költségeit nem maga álllapítja meg, hanem szigorúan jogszabályi előírások alapján számolja ki az adott ügyre. Ezeket röviden kifejtem miket is fednek, részletes leírásukat az előbb említett IM rendeletben találod, ahol az is meghatározásra került, hogy milyen módon kell kiszámolni az adott ügyre az aktuális végrehajtási költségeket.

A teljesség igénye nélkül tehát:

- munkadíj: a végrehajtási ügyértékhez igazodóan megállapított díj, amely mint a neve is mutatja az ügyre fordított végrehajtói munka (tevékenység) után jár

- költségátalány: a végrehajtói iroda fenntartásával kapcsolatos költségek fedezésére szolgál (pl.: számítógépek beszerzése, munkavállalók munkabére stb.)

- készkiadás: a díjszabási rendelet felsorolja, hogy mit számolhat el a végrehajtó készkiadásnak (11. §), ilyen lehet például egy lefoglalt gépjármű elszállítása és annak tárolása

- munkadíj dsz. 10. § szerint, utazási költségátalány: a végrehajtót a helyszíni eljárása után illetik meg, amivel a helyszíni eljárás költségeit fedezik (pl.: gépjárművel kimenni, az ott töltött munkaidő után járó díj), hogy mi is ez a helyszíni eljárás azt külön cikkben fogom kifejteni

- MBVK általános költségátalány: ez a Végrehajtói Kart, és a Szabályozott Tevékenységek Felügyeleti Hatóságát (ami a Végrehajtói Kar ellenőrző szerve) illeti meg a végrehajtói szervezetrendszer fenntartásáért, igazgatási és nyílvántartási tevékenysége végzéséért, valamint egyéb feladatai ellátásáért, a Minisztérium részére pedig a Kar feletti felügyeleti tevékenysége ellátásáért; erről egyébként nem a díjszabási rendelet, hanem a végrehajtási törvény (34/A. §.-a) közvetlenül rendelkezik, továbbá ez csak sikeres behajtás után számolható el a végrehajtási költségekkel azonos sorrendben (tehát ha térülés volt az eljárásban)

- jutalék: ez szintén csak akkor jár a végrehajtónak, ha az eljárásban volt térülés (mondhatni egyfajta sikerdíj a sikeres behajtás után, ez olyan arányban jár alapesetben, amilyen arányban a követelést behajtják, tehát ha nem az egész követlés térült meg hanem csak a fele, akkora jutaléknak is nagyjából a fele illeti meg a végrehajtót).

Példánkból levezetve látható tehát, hogy így lesz a 8 000 Ft-os pótdíjból, majdnem 80 000 Ft-os tartozás. Persze ez az arány nem csak ebben a példában állja meg a helyét, hasonlóan alakul a tartozás például egy parkolási bírság, vagy közüzemi elmaradás esetén is, és akkor a magas kamatozású hitelösszegekről még nem is beszélek, ahol a kamat már nem ilyen "baráti" mint egy ilyen jellegű büntetés esetében.

Tanulságképp leszűrhető ebből, hogy ha valamilyen tartozásunk van lehetőleg ne engedjük eljutni végrehajtásig a dolgot, rendezzük lehetőségeinkhez képest minél előbb, mivel annál kevesebb extra költséget kell megfizetnünk, minél hamarabb fizetünk.

Igen, tudom a tartozás rendezésének sokszor egyéb külső korlátai is vannak, de ne dugjuk a fejünket a homokba ("nekem volt jegyem csak nem működött a jegykezelő a buszon, akkor sem fizetem ezért ki" stb.) ha tudunk a tartozásunkról, mert attól csak a saját helyzetünket nehezítjük. A végrehajtó már hatóságként jár el, egy ilyen eljárás meg nyílván senkinek nem hiányzik a feje fölé...

Mivel a mai piaci ingatlan árak jelentős emelkedést mutattak az elmúlt években, ezért tapasztalatom szerint sokan monitorozzák az MBVK árverési oldalát, hogy esetleg elcsípjenek egy jó ingatlant áron alul. Így az ingatlan árverések "népszerűsége" miatt ma már nehéz olyan ingatlant találni és az árverés során meg is nyerni a licitet úgy, hogy a többi licitáló ne licitálna rá a kinézett ingatlanra, amennyiben az valóban jó vételnek tűnik. Sokszor előfordul, hogy egy többek által kinézett ígéretes ingatlan árát akár a piaci árig is feltornásszák a licitálók az árverés folyamán (amit személy szerint nem értek, mert akkor már érdemesebb lehet nem árverésen keresgélni, hanem a piacon, de ez csak  az én veleményem :)

Ha valóban olyan ingatlanról beszélünk, amit a helyszínen megtekintő licitálók vételre érdemesnek találnak, szinte biztosra vehető a magas áron történő értékesítés. Nem is gondolnánk milyen sokan veszik a fáradtságot és megtekintik az ingatlant, kérdezősködnek akár a szomszédtól, és egy rutinosabb árverésen jártas személy el tudja dönteni, hogy érdemes-e licitálni egy ingatlanra, és milyen összegig.

Éppen emiatt vált szintén népszerűvé az ingatlan tehermentesítése és azt követően történő megvétele, illetve (kevésbe) a végrehajtási törvény 157. §-ba foglalt ingatlan árverésen kívüli eladása.

Először a Vht. 157. § -ban foglalt lehetőségre kitérve, meg kell említeni, hogy több jogszabályi feltételnek is meg kell felelni akkor, ha ezen a módon vásárolnánk meg az ingatlant.

Az első és legfontosabb feltétele ennek, hogy erre a lehetőségre csak az árverés megkezdéséig van lehetőség, tehát, ha én már látom az ingatlanárverési hirdetményt az MBVK árverési oldalán, akkor ez a lehetőség ki van zárva (marad a másik később részletezett lehetőség).

További feltétel a felek (az adós és a végrehajtást kérő) megegyezése, akik kijelölik a vevőt és megállapodnak egy eladási árban. Igen ám, de sokszor van az, hogy az adós ingatlanát nem csak egy végrehajtás terheli, hanem több végrehajtást kérőnek is van követelése az adóssal szemben, és azok meg is jelennek a tulajdoni lapon bejegyzett végehajtási jogként. Ha a vételár a többi végrehajtás jogosultjának a követelését, és (!) az eljárások végrehajtási költségeit is fedezi, akkor nem kell külön-külön az összes végrehajtás kérő hozzájárulása, hanem eladható az ingatlan a hozzájárulásuk nélkül is (mivel a követelésük így teljes egészében meg fog térülni, vagyis pénzüknél lesznek). Na, de ha a vételár nem fedezi az összes követelést/végrehajtási költséget, akkor már külön-külön az összes végrehajtás jogosultjának a beleegyezése szükséges, sőt, ha az ingatlanon egyéb teher is van, ami miatt az nem eladható (pl.: zálogjogosult is van), akkor még az pluszban az ő hozzájárulására is szükség lesz.

Érzékelhető tehát, hogy a végrehajtási törvényben szabályozott lehetőség feltételei eléggé szigorúak, és emiatt a gyakorlatban kevésbé népszerűek.

De mi van akkor, ha már árverésen hirdetik az ingatlant, vagy szeretnénk elkerülni az árverést, hogy ne kelljen a licitháborúban részt vennünk?

Ez esetben bonyolíthatja a dolgot, hogy az adóssal kell megegyeznünk, azonban ez sok esetben éppenséggel meg is könnyítheti a helyzetet a vevő részéről. Mivel az adósok sokszor szabadulni szeretnének az ingatlantól (és ezzel egyúttal a végrehajtás alól, a végrehajtó ugyanis nem csak az ingatlan tekintetében "kellemetlenkedhet", gondoljunk csak például egy fizetés letiltásra, helyszíni eljárásokra stb.), hogy tartozásait rendezze, vagy csak egyszerűen szeretné eladni ingatlanát.

Ezzel gyakorlatilag mindenki jól jár, mivel az adós megszabadul a terheitől, sőt akár pénzt is kap abból (ha a vételár magasabb, mint az adós tartozása/tartozásai összessége), a vevő megszerzi az ingatlan, a végrehajtást kérő követelése megtérül, a végrehajtó pedig megkapja a neki járó végrehajtási költségeit.

Gyakori eset egyébként, hogy az adós ilyenkor ingatlanost keres fel (vagy esetleg fordítva), és ő keres neki vevőt (nyílván ez esetben az ingatlanos is pénzért teszi ezt, de valamit valamiért), ez annyiban segítheti az eladó adós és a vevő dolgát, hogy az ingatlanosok gyakorlottak az ingatlan "tehermentesítése" tekintetében, tehát van rutinjuk abban, hogyan/hol kell eljárni.

Természetesen más módjai is lehetnek az eladó és a vevő "egymásra találásának" az életben ez nyílván sokféleképpen történhet...

Mik a lépései az ingatlan tehermentesítésének?

Először is, be kell szerezni az adott ingatlan tulajdoni lapját az illetékes földhivataltól. Az ingatlan tulajdoni lap III. részében láthatóak, hogy az ingatlanon milyen terhek vannak. A terhek alatt nem csak a bejegyzett végrehajtási jogot értem, hanem bármilyen olyan jogot, amely miatt az ingatlanon elidegenítési tilalom van (ilyen például egy banki zálogjog is). Ezeknek a terheknek/követeléseknek a pontos összegeit kell megtudni, és azokat kell megfizetni, hogy ezek a terhek az ingatlan tulajdoni lapjáról törlésre kerüljenek.

Hogyan tudom meg, hogy pontosan milyen összegű terhek vannak a tulajdoni lapra bejegyezve?

Végrehajtási jog esetén, be kell menni az illetékes végrehajtóhoz, aki bejegyeztette a végrehajtási jogot és kérni kell egy tartozás kimutatást.

Bonyolítja a dolgot, ha több végrehajtás is van, ilyenkor ügyenként kell kikérni a tartozás kimutatást, és egyenként kell azokat megfizetni (külön utalássokkal/külön befizetéssekkel). Még tovább bonyolíthatja a dolgot, ha több végrehajtó is jegyeztetett be végrehajtási jogot az ingatlanra, ilyenkor kénytelenek vagyunk az összes tulajdoni lapon szereplő végrehajtót felkeresni a tartozás kimutatásokért.

Sokszor okoz problémát, hogy a végrehajtó, aki bejegyeztette a végrehajtási jogot, valamilyen okból már nem dolgozik végrehajtóként, ilyenkor úgy tudjuk megtalálni, hogy melyik végrehajtó az illetékes az ügyben, hogy megnézzük, hogy milyen jelvényszám alatt lett bejegyezve a végrehajtás.

Nem kell megijedni elmagyarázom miről beszélek: minden végrehajtónak van egy jelvényszáma, ami egy háromjegyű számból és egy V. betűből áll (V, mint végrehajtó), például: 226.V., ha a végrehajtó megszűnik végrehajtónak lenni, akkor aki átveszi a helyét, az ugyanazzal a végrehajtói jelvényszámmal fog "praktizálni", csak a végrehajtó személye változik ilyenkor.

Az mbvk.hu oldalon a névjegyzék fül alatt jelvényszám alapján rá tudunk keresni, hogy éppen melyik végrehajtó rendelkezik a tulajdoni lapon szereplő jelvényszámmal. Ezt követően felkeressük a "jogutód" végrehajtót és tőle kérjük ki a tartozás kimutatását.

Ha tudjuk a tartozás(ok) pontos összegét, akkor az(oka)t kell kifizetni, és akkor fog a végrehajtó a földhivatalnak iratot küldeni, hogy törölje a végrehajtási jogot (mert azt már nem a végrehajtó törli, hanem a földhivatal). Egyébként a földhivatali törlésnek is van díja: 6 600 Ft (ezt igazgatási szolgáltatási díjnak nevezzük).

Amennyiben egyéb terhek is vannak a végrehajtási jog(ok)on felül, akkor, ami elidegenítés akadályát képezi, szintén rendezni kell, hogy törlésre kerüljön a tulajdoni lapról (nem minden bejegyzett teher képezi az eladás akadályát, például egy telki szolgalmi jog, ami a szomszéd áthaladását biztosítja a telken érthetően továbbra is megmarad, de ez nem is képezi akadályát az adásvételnek).

Amikor a tulajdoni lapot ilyen módon "megtisztítjuk" a terheitől, akkor lehet kezdeményezni a földhivatalnál az új tulajdonos bejegyzését (és a régi törlését).

Itt még megemlíteném, hogy vegyük figyelembe azt az esetet is, amikor egy végrehajtási jog még nincsen bejegyezve, de már széljegyen szerepel a tulajdoni lapon! Mivel a bejegyzési kérelem már a földhivatalban van, ilyenkor célszerű azt a tartozást is kiegyenlíteni, ugyanis amennyiben a földhivatal a széljegyen lévő követelést később bejegyezné, akkor az akadályát képezheti az eladásnak, mert a végrehajtási jog bejegyzésre iránti kérelem megelőzte az új tulajdonos bejegyzésének kérelmét.

Természetesen az élet hozhat még sok egyéb fordulatot egy ilyen folyamat véghezvitelénél, de igyekeztem az "általános" buktatóit összefoglalni egy ilyen árverésen kívüli vételnek :) 

A bírósági végrehajtási eljárásban az adósok ez esetek túlnyomó többségében anyagi helyzetük, vagy más ok folytán nem tudják adósságukat egy összegben megfizetni, ezért a végrehajtási eljárási törvény lehetőséget biztosít arra, hogy az adós több (havi) részletben fizesse meg a tartozását. A részletfizetéshez vezető út átfogó, de lényegre törő ismertetése következik, amely az arra szánt néhány percnyi olvasási időt mindenképp megéri, mivel ezzel akár több órányi ügyintézési időt lehet megspórolni, és ha a leírtak szerint járunk el az további jelentős anyagi veszteség elkerülésével járhat.

A címből, valamint az előbbi bekezdésből kikövetkeztethető, hogy igen, van a végrehajtási eljárásban részletfizetésre lehetőség, méghozzá az többféle úton is elérhető.

A legfontosabb, amit az adós szempontjából ki kell emelni, hogy amennyiben a részletfizetési megállapodás létrejön a végrehajtási eljárás szünetel.

Mit jelent az, hogy szünetel a végrehajtási eljárás?

A végrehajtási eljárás szünetelése esetén a végrehajtó nem tehet ún. "végrehajtási kényszercselekményeket".

Mik a végrehajtási kényszercselekmények?

A teljesség igénye nélkül munkabér letiltás, bankszámla zárolás (inkasszó), helyszíni eljárás lefolytatása az adós címén (ahol ingó foglalásra is lehetőség van), ingóságok foglalása/beterhelése (pl.: gépkocsi, vagy motor foglalása, majd forgalomból kivonása), ingatlan végrehajtási jog bejegyzése stb.

Az adós részéről tehát mindenképp előnnyel jár az eljárás szünetelése, mert ameddig fizet a végrehajtó "békén hagyja".

Fontos továbbá kiemelni, hogy a részleteket főszabály szerint havonta kell megfizetni.

Az alapokat tudjuk tehát, akkor térjünk a lényegre, hogyan is lehet részletfizetési megállapodást kötni.

Ennek alapvetően két módja van.

Az első, hogy bemegyek a végrehajtóhoz (ügyfélfogadási időben!) és vele állapodok meg részletfizetésről. Ennek a részletfizetési megállapodásnak azonban a végrehajtási törvény alapján meghatározott korlátai, keretei vannak. A végrehajtó egyrészt legfeljebb 12 havi részletfizetést állapíthat meg végrehajtói hatáskörben (a végrehajtói hatáskör ez esetben azt jelenti, hogy a végrehajtást kérő, vagyis a követelés jogosultja, vagyis aki felé tartozásunk fennáll hozzájárulása nem szükséges, azt a végrehajtó az Ő engedélye nélkül megállapíthatja). De erről a 12 havi részletről is csak abban az esetben beszélhetünk, amennyiben magánszemély az adós (tehát ha nem cég ellen folyik az eljárás). A követelés jogosultjának (a végrehajtást kérőnek) a végrehajtó által megállapított részletfizetéssel szemben joga van egyet nem értését érvényre juttatni: kérheti annak módosítását (pl.: további biztosítékot kérhet, kérheti más összegű törlesztő részlet megállapítását, vagy egyes speciális esetekben kérheti a részletfizetés visszavonását), erre a részletfizetési megállapodás tudomására jutásától számított 15 napja van. A gyakorlatban azonban igen ritka, hogy a végrehajtást kérő a 12 havi, vagy még ennél is rövidebb futamidejű részletfizetés ellen kifogással élne, mert viszonylag hamar a pénzénél lesz.

Amennyiben az adós tudja vállalni, hogy 12-nél kevesebb részletben fizeti meg a követelést, abban az esetben természetesen a végrehajtó ugyanúgy megállapíthatja a részletfizetést. A helyzet akkor bonyolultabb, ha az adós 12-nél több részletben tudná csak megfizetni a tartozását (tehát 1 évnél hosszabb futamidő alatt), erre visszatérek később.

Tovább feltétele a részeltfizetés végrehajtói megállapításának, hogy az első részlet megfizetésre kerüljön! Szükséges tehát, hogy az adós ne csak ígéretet tegyen, hanem be is fizesse annak első részletét.

Fontos kiemelni továbbá, hogy az adós a részletfizetés (és az első részlet megfizetése előtt) fel is keresse a végrehajtói irodát (itt nem kötelező bemenni ügyfélfogadásra, hanem lehetőség van levélben is írni a végrehajtónak, vagy a kérelmet bevinni a végrehajtói irodába, hogy az ügyünk iratai között rögzítve legyen, de akár telefonos ügyfélfogadás során is lehetőség van ezt közölni)! Ez azért fontos, mert amennyiben "csak" átutaljuk/befizetjük az első részlet összegét, de nem küldünk mellé kérelmet, az esetben a végrehajtó a befizetett összeget elszámolja (értem ezalatt, hogy annyival csökken a tartozás), de kérelem hiányában a végrehajtó nem tudja, hogy az adós részletfizetést szeretne kötni, így nem tudja megállapítani a részletfizetést, és az eljárás nem kerül leszüneteltetésre, vagyis a végrehajtónak folytatnia kell az eljárást. Lényeges tehát, hogy a végrehajtó a részletfizetési szándékunkról is tudomást szerezzen.

A végrehajtói hatáskörben megállapított részletfizetést kielemzve el is érkeztünk a részletfizetés más(odik) módon történő megkötéséhez, vagyis amikor a végrehajtó a követelés jogosultjának hozzájárulásával állapítja meg a részletfizetést, és nem saját hatáskörben. Ebben az esetben már az adós cég is köthet részletfizetést, mivel az eljárásban a felek abban állapodhatnak meg (törvényi keretek között természetesen), amiben csak akarnak (pl.: megállapodhatnak akár heti részletekben történő fizetésben is).

Ez esetben is további kétféle módon érhető el a részletfizetés okán történő eljárás szünetelés.

Az egyik eset, amikor az adós felkeresi a végrehajtói irodát és közli, hogy részletfizetést szeretne, de Ő csak 12-nél több részletben tudja megfizetni a tartozását. Ilyenkor a végrehajtó "közvetítőként" ír a követelés jogosultjának, hogy az adós részletfizetést szeretne kötni, de havonta csak kisebb összeget tud fizetni, mint a követelés 1/12-e. Az adós ilyenkor lehetőségeihez mérten közli, hogy havonta milyen összeget tud vállalni, vagy kiszámolja, hogy milyen futamidővel (pl.: 20 részletben) kívánja a követelést rendezni és úgy kéri a részletfizetés megállapítását (ilyenkor a végrehajtó kiszámolja, hogy mennyi is lesz a havi részlet összege). Amennyiben a követelés jogosultja (a végrehajtást kérő) hozzájárul/nem járul hozzá az adós által meghatározott részletfizetési feltételekhez, akkor a végrehajtónak ezt jelzi, és a végrehajtó tájékoztatja az adóst, hogy a végrehajtást kérő hozzájárult/ nem járult hozzá a részletfizetéshez. Amennyiben hozzájárult akkor kezdődhet a részletfizetés, tehát meg kell fizetni az első részletet a végrehajtói iroda letéti számlájára, a végrehajtó ekkor leszünetelteti az eljárást és a végrehajtást kérőnek járó részt minden hónapban szépen továbbutalja a végrehajtást kérőnek. Bonyolultabb, ha a végrehajtást kérő nem járul hozzá a részletfizetéshez: ilyenkor a végrehajtó erről tájékoztatja az adóst és folytatja az eljárást (tehát az nem szünetel). Ez persze nem akadálya annak, hogy az adós önkéntesen törlessze az általa megjelölt összeget, de ilyenkor az eljárás leszüneteltetésére nincsen a végrehajtónak lehetősége (tehát kaphatunk munkabér letiltást, bankszámla zárolást stb.). Az adós ilyenkor más feltételekkel (nagyobb havi összegre, rövidebb futamidőre) tehet javaslatot, hátha ahhoz a végrehajtást kérő már hozzájárul, de mindenképp azt javaslom, hogy csak olyan részletfizetési ajánlatot tegyünk amit ténylegesen vállalni is tudunk (mert azzal sem vagyunk előrébb, ha olyan összegű részletfizetést vállalunk, amit nem tudunk anyagilag finanszírozni). Lehet, hogy a módosított feltételekhez a végrehajtást kérő már hozzájárul, ez alapvetően az Ő mérlegelési jogköre, ebbe a végrehajtó nem szólhat bele.

A másik lehetőség a 12 hónapnál hosszab futamidejű részletfizetés megkötésére, amikor az adós és a követelés jogosultja (a végrehajtást kérő) közvetlenül egymással állapodik meg részletfizetésben. Ebben az esetben a végrehajtó, mint közvetítő "kiesik" és az Ő bevonása nélkül állapítják meg a felek, hogy mik a részletfizetés feltételei.

Lényeges ebben az esetben, hogy a végrehajtást kérő bejelentse a végrehajtónak, hogy megállapodott adóssal és kéri a részletfizetés miatt az eljárás szüneteltetését, ugyanis ha ezt nem teszi meg a végrehajtó nem szerez tudomást a részletfizetés tényéről és folytatja az eljárást. Nem véletlenül emeltem ki az előbb, hogy a végrehajtást kérőnek kell ezt bejelentenie, mert az adós bejelentése alapján a végrehajtó az eljárást nem szüneteltetheti le, ilyenkor legfeljebb annyit tehet, hogy ír a végrehajtást kérőnek, hogy az adós azt nyilatkozta, hogy megállapodtak részletfizetésben és erre tekintettel nyilatkoztatja a végrehajtást kérőt, hogy ha ténylegesen megkötötték a részletfizetést azt jelentse be, vagy ha nincsen megállapodás akkor azt közölje a végrehajtóval.

A végrehajtást kérővel kötött részletfizetésnek vannak előnyei, de vannak hátrányai is. Előny, hogy az esetben ha az adósnak a végrehajtás szüneteltetése sürgős, akkor gyorsabban megköthető a részletfizetés, mert nem a végrehajtón keresztül egyezkedik, hanem közvetlenül a végrehajtás jogosultjával. Más kérdés, hogy a végrehajtást kérő lehet, hogy csak késve jelenti ezt be, vagy "elfelejti" bejelenteni a végrehajtást kérőnek, amivel a végrehajtó kiküszöbölésével nyert idő el is veszik...

Hátránya, vagy inkább gyakori probléma továbbá a gyakorlatban, hogy a végrehajtás kérő az Ő követelését beszedi az adóstól, de a végrehajtói díjakat, költségeket nem szedi be, mivel azok nem is Őt illetik, hanem a végrehajtót. Ilyenkor állhat fenn az a helyzet, hogy a végrehajtást kérő bejelenti, hogy adós szépen rendezte a tartozását és kéri a végrehajtási eljárás befejezését. Igen, ez rendben is van, csak a végrehajtásnak végrehajtói díjai is vannak, vagyis a végrehajtó az eljárást mindaddig nem fejezheti be, ameddig a végrehajtási költségek is megfizetésre nem kerülnek. Itt kiemelném, mivel gyakori kérdés, hogy a végrehajtói díjakat jogszabály rögzíti (a 35/2015 (XI. 10.) számú IM rendeleket), abból a végrehajtó nem engedhet! A követeléséből csak a végrehajtást kérő engedhet el, azt, hogy enged-e a követeléséből, és mennyit azt Ő maga szabadon dönti el, ebben nincs jogszabályi megkötés.

Visszatérve a témához, gyakori, hogy a végrehajtást kérő azt válaszolja a végrehajtónak, hogy az Ő követelése megtérült a végrehajtási költségeket pedig tessék az adóstól beszedni, mert a végrehajtási törvény alapján a végrehajtási költségek az adóst terhelik. Azonban a végrehajtási törvény 34. § (5) bekezdése kimondja, hogy amennyiben az adós a végrehajtást kérőnek közvetlenül fizette meg a tartozását, akkor a fennmaradó végrehajtási költségekért az adós és a végrehajtást kérő egyetemlegesen felelnek. Magyarul ez azt jelenti, hogy a végrehajtó mindkét féltől követelheti a díjai megtérítését, és akitől tudja attól hajtja be. Célszerű tehát már a részletfizetési megállapodás elején az adósnak és a végrehajtást kérőnek megállapodni arról, hogy az adós a végrehajtói díjakat közvetlenül a végrehajtónak fizeti meg, vagy a végrehajtást kérőnek, aki azt a végrehajtónak továbbutalja! A lényeg, hogy az adós és a végrehajtást kérő a megállapodásában ezt mindenképp tisztázza, mert a végrehajtást a végrehajtó mindaddig nem fejezheti be, ameddig nem fizették meg a végrehajtási költségeket is.

A részletfizetés létrejöttének feltételeit nagyvonalakban körbejártuk, de mi van akkor, ha az adós nem tett eleget a részletfizetési kötelezettségének?

Ha az adós akár egy részlettel is elmarad, akkor a végrehajtónak folytatnia kell az eljárást (a lényeg, hogy minden hónapban fizessünk tehát, ha ezt nem mindig pont a megadott határnapon tesszük az a gyakorlatban nem szokott problémát okozni, a végrehajtó 1-2 hét késésre még nem szokott "ugrani"). Ez történhet egyrészt a végrehajtást kérő bejelentése alapján is (amikor a végrehajtást kérőnek fizet az adós közvetlenül, akkor értelemszerűen a végrehajtó nem tudja, hogy fizet-e az adós, ezért ilyenkor csak a végrehajtást kérő bejelentése alapján folytathatja az eljárást). A másik esetben, ha a végrehajtónak fizet közvetlenül az adós, akkor a végrehajtó a végrehajtást kérő bejelentése nélkül is látja, hogy az adós nem fizet és ilyenkor hivatalból is folytathatja az eljárást. De gyakori az az eset is, hogy a végreható még nem indította újra elmaradás esetén az ügyet, de a végrehajtást kérő kéri a folytatást, mivel észlelte, hogy nem utalt a végrehajtó az adott hónapban, amiből arra következtethet, hogy az adós nem fizet.

Mit tehet az adós, ha ismét folyamatban van a végrehajtás?

Kérheti ismételten a részletfizetés megállapítását, de ilyenkor már nincs arra lehetőség, hogy a végrehajtó állapítsa meg a részletfizetés, ilyenkor már kizárólag a végrehajtást kérő hozzájárulásával jöhet létre a részletfizetés, még akkor is ha az adósunk 12, vagy annál kevesebb részletben fizetné meg a tartozását. Ehhez természetesen nem kötelező a végrehajtást kérőt felkeresni, lehetőség van a végrehajtón keresztül is egyezkedni.

Amennyiben az adós az összes részlet megfizetésének eleget tesz és a teljes tartozást kiegyenlíti, abban az esetben a végrehajtó az eljárást befejezi és az esetleg korábban végrehajtás alá vont vagyontárgyak feloldása iránt intézkedik (pl.: gépkocsi foglalás alóli feloldása iránti megkeresést küld az okmányirodának, vagy a végrehajtási jog törlése iránti megkeresést küld a földhivatalnak).

A részletfizetés megállapításának még egy olyan speciális esete van, amikor a végrehajtó a követelés jogosultjának beleegyezése nélkül megállapíthatja a részletfizetést, ez azonban csak akkor lehetséges (a végrehajtási törvény 52/B. §-a alapján), ha az adós összes tartozásának összege relatíve alacsony (500 000 Ft, illetve egyes esetekben 1 000 000 Ft alatti összeg), és más vagyontárgy híján, vagy azok végrehajtás alá vonásának sikertelensége esetén az adós lakóingatlanának árverése várható. Ennek célja egyértelmű: ha nem szükséges, kisebb összegű tartozásért/tartozásokért ne kelljen adós feje fölül az ingatlant elárverezni. Azonban, ha más lehetőség nem vezet eredményre, marad az ingatlan árverése, de ez már másik témához kapcsolódó kérdéskör...

Ezek a lehetőség adottak tehát az adós számára a végrehajtási eljárás során, amennyiben nincsen lehetősége tartozását egyben rendezni. Abban esetben azonban, ha anyagi lehetőségünk van az egyösszegű megfizetésre mindenképp azt javasolnám, mivel azzal rövidre zárjuk az eljárást, és a részletfizetés ideje alatt keletkező végrehajtási költségeket, illetve késedelmi kamatokat "megspóroljuk".

Az elmúlt években bekövetkezett ingatlan áremelkedés hatására népszerűvé váltak az ingatlan tulajdon megszerzésének "alternatív" formái, értem ezalatt, hogy az emberek keresik a lehetőséget, hogy miként lehetne ingatlant, (vagy ingót) szerezni a megemelkedett piaci ár alatt. 

Ennek egyik formája a bírósági végrehajtási eljárás során történő ingatlan árverésen történő értékesítése, illetve árveres előtt álló ingatlan (még árverésre ki nem tűzött, de tartozásokkal terhelt ingatlan) megszerzése.

Ebben az írásomban az árverésen történő vételre vonatkozóan foglalom össze a szükséges tudnivalókat, illetve azok leegyszerűsített (esetünkben ideális) menetét, az árverésen kívüli vételről a későbbiekben külön fogok foglalkozni, tekintve, hogy annak kifejtése is megér egy külön bejegyzést.

Árverés alatt sokan laikusok az ingatlan árverésre gondolnak, de fontos megemlíteni, hogy amennyiben árverezőként regisztráltunk lehetőség van ingóságok vételére is (például gépjármű, lefoglalt értékes vagyontárgyak (ékszer, tévé stb.), sőt akár az adós cége/cégrésze is megvásárolható árverésen). Sőt nem csak magányszemélyként vehetünk részt árverésen, hanem lehetőség van jogi személyeknek (cégeknek) is árverezőként jelen lenni. Jelen írásomban az ingatlan árverésének meneté követem végig az árverező szempontjából, de az ingóárverés is hasonlóan történik, kisebb eltérésekkel.

Hogyan is zajlik ennek a folyamata?

Ma az árverés az esetek nagy többségében (egyes kivételektől eltekintve) elektronikusan zajlanak.

Első lépésként be kell menni bármelyik végrehajtói irodába (javaslom ügyfélfogadási időben:), és ott be kell regisztrálni. Azt, hogy hol található a számunkra legközelebbi végrehajtó, és mikor fogad minket, akinél regisztrálni szeretnék ezen a linkben, rá tudunk keresni: www.mbvk.hu/nevjegyzek.php

Ha ezzel a lépéssel megvoltunk a következő teendő, hogy be kell fáradnunk a kiválasztott végrehajtói irodába és meg kell ejteni a regisztrálást magát. Fontos, hogy az alábbiak legyenek nálunk, amikor regisztrálunk:

- 6 000 Ft készpénz, amit a végrehajtó részére kell megfizetni regisztrációs/munkadíjként (ezt csak a regisztráláskor kell fizetni, utána az árverési rendszer használata díjtalan)

- személyi igazolvány, vagy útlevél, vezetői engedély, és

- adókártya

az esetben, ha nem magunkat, hanem jogi személyt (céget) szeretnénk beregisztrálni ez előbbieken felül magunkkal kell vinni:

+ a cég cégkivonatát

+ meghatalmazást: ez azonban csak akkor kell, ha olyan személy kívánja a céget beregisztrálni, aki nem szerepel a cég cégkivonatán, mint képviseletre jogosult személy!

Ha ezek mind megvannak a végrehajtó elkészíti a szerződést, ennek pontos részleteibe most nem mennék bele, az irodában zajlik le ennek megkötési folyamata.

A regisztráló a szerződéskötéskor kap egy felhasználói nevet, amit e-mailben kell aktíválnia, a szerződéskötéskor tehát egy e-mail címmel is rendelkeznie kell. Kap tehát az e-mail fiókjára egy aktíváló e-mailt, amiben egy általa megadott jelszót kell létrehoznia. Amennyiben ezzel megvagyunk, akkor van lehetőség belépni az árverési rendszerbe történő belépésre regisztrált árverezőként.

Az árverési hirdetményeket átböngészve lehetőségünk van megtekinteni az aktuális árveréseket, ahhoz azonban, hogy az általunk konkrétan kiválasztott, ingóra/ingatlanra licitálni is tudjunk az árverési hirdetményen feltüntetett végrehajtói letéti számlaszámra át kell utalni az árverési előleg összegét. Ez általában a kikáltási ár 10%-a, az árverési hirdetményen az előleg pontos összegét is fel szokták tüntetni. Ennek megtörténtét követően a végrehajtó "aktíválja" a felhasználót az adott árverésre, ami azt jelenti, hogy ezt követően van lehetőségünk licitálni az adott árverésen. Fontos, hogy az árverés lejárta előtt (az árverés időtartama is a hirdetményen szerepel) legalább 3 munkanappal utaljuk át az árverési előleg összegét, hogy a végrehajtónak legyen ideje az árverezőt beregisztrálni a konkrét árverésre!

Az árverési hirdetményen feltüntetik továbbá a licitküszöb összegét is: a licitküszöb az az összeg, amely összeggel az éppen aktuális licitet a mi licitünk összegének meg kell haladnia. Tehát a mi licitünk összegének legalább ennyivel többnek kell lennie a legmagasabb korábbi érvényes licitnél, ennél magasabb összeg is lehet azonban a mi licitünk összege(ha szeretnénk biztosabbra menni), de alacsonyabb nem, mert akkor nem lesz érvényes a licitünk.

Amennyiben azt érzékeljük, hogy a licit ára már számunkra nem elfogadható, nem kell megijednünk, a végrehajtó kérésünkre visszautalja az előleg összegét, azt nem veszítjük el. Kérelmünkre azt a végrehajtó 3 munkanapon belül köteles visszautalni a számlánkra (ilyenkor csak az átutalás költsége ér "veszteségként" minket).

Amennyiben az árverés lezárásának időpontjában mi rendelkezünk a legmagasabb érvényes licittel, akkor kijelenthető, hogy az árverést "megnyertük".  De fontos kiemelni, hogy amennyiben érvényes licit érkezik a lezárást követő 5 percen belül az árverésen annak időtartama automatikusan az utolsó licittől számított 5 perccel meghosszabbodik, és mindez addig folytatódik, ameddig nem érkezett a legamagasabb licitre 5 percen belül újabb licit.

Az árverés nyertesét a végrehajtó értesíti az ingatlanárverési jegyzőkönyv aláírásának időpontjáról (ez a gyakorlatban sokszor az árverési vevő, illetve a végrehajtó közötti egyeztetés alapján kijelölt időpont). Az árverési jegyzőkönyv aláírástól számított 15 napon belül (vagy, ha 15 napon belül jogorvoslati eljárással élt valaki érintett, akkor annak elbírálásától számított 15 napon belül) vagyunk kötelesek átutalni a végrehajtó részére a vételárat (amiből a már korábban átutalt árverési előleg összege beszámítandó, tehát annak összegével csökkentett vételárat).

A végrehajtónak lehetősége van a befizetésre további legfeljebb 2 havi halasztást adni. A halasztás megadása a végrehajtó mérlegelési jogköre, tehát, ha a végrehajtó úgy dönt, hogy nem ad halasztást, akkor arra nem kötelezhető. Amennyiben az árverési vevő határidőig nem tudja ezen összeget átutalni, akkor a már korábban átutalt árverési előleg összegét elveszti és a végrehajtó új árverést ír ki. Sőt, ha az újabb árverésen kevesebb pénzért árverezték el az ingatlant, mint amit eredetileg mi fizettünk volna érte, akkor az első árverés nyertese még azt a különbözetet is köteles megfizetni, amennyi a két árverési vételár között fennáll, tehát nem csak az előlegét veszítheti el!

Az árverési jegyzőkönyv aláírását követően még előttünk áll egy földhivatali eljárás is, amikor az ingatlan a nevünkre átírásra kerül, illetve amennyiben az adósunk (vagy más) által lakott az ingatlan, akkor még az ingatlant birtokba is kell adni, ha ez korábban nem történt meg. Amennyiben az adósunk ennek a kötelezettségének nem akar eleget tenni akkor marad a kilakoltatás mint végső megoldás. Ezt az árverési vevő kérheti a végrehajtótól. Amennyiben árverésen akarunk ingatlant venni, tehát ezzel az eshetőséggel is számolnunk kell. Ne felejtsük el továbbá azt sem, hogy a téli moratórium idején november 15. és április 30. között nem lehet kilakoltatást foganatosítani. 

Dióhéjban az árverésen történő vételnek ez a menete ideális esetben, ami az életben sokszor egyéb fordulatokkal tűzdelve sokféle módon valósulhat meg, amire árverésről lévén szó nem árt felkészülni, de ha valaki a piáci ár alatt szeretne ingatlant szerezni, akkor ezekre az egyéb eshetőségekre (pl. jogorvoslat, kilakoltatás, árverés törlése stb.) sem árt felkészülnie.

 Az aktuális árverések bárki által megtekinthetőek az alábbi linken: https://arveres.mbvk.hu/arverezok/

Igen gyakori eset, hogy egy végrehajtási eljárásban az adósok azzal találják szemben magukat, hogy a végrehajtó egyszerre küld a munkáltatójuk részére megkeresést a munkabérük levonására (letiltására) és eközben a bankszámlájukra átutalt már amúgy is csökkentett fizetésük fennmaradó részét a bankszámlájuk zárolása miatt a számlavezető bankjuk is levonja.

Mivel ma már a munkavállalók fizetésüket (vagy legalábbis egy részét annak...) leggyakrabban a bankszámlájukra kapják, így annak fennmaradó részét a bankjuk vonja le a számlájukról, amint az a számlájukra átutalásra kerül, ha a bankszámlájukon inkasszó van.

Ezért ezt a két végrehajtói kényszercselekményt úgy értékelik az adósok, hogy a fizetésük kétszeresen is meg lett "sarcolva". Az alábbi írásomban leírom, mi is a kettő között a különbség, és miért van az, hogy az adósok a kettő külön intézkedést nem feltétlen tudják elválasztani egymástól.

Először is, hogy mindenkinek világos legyen el kell különíteni a két cselekményt, mert két külön végrehajtói intézkedésről beszélünk. 

1) Kezdjük a munkabér letiltással: ez esetben a végrehajtó az adós munkáltatóját, vagy az adós ellátását (nyugdíját) folyósító szervet keresi meg azzal, hogy vonja le az adós bérének/ellátásának 33%-át (egyes esetekben 50%-át, ilyen például, ha az adós munkabérére több végrehajtás miatt is kiadtak letiltást, és emiatt több tartozás miatt is kell a bérét vonni). Ez esetben a végrehajtó az adós munkáltatójának/ellátást folyósító szervnek küld levelet, hogy vonja le az adós fizetésének egy részét. Ezt azért érdemes kiemelni, mert a bankszámla zárolása esetén a végrehajtó nem a munkáltatónak küld megkeresést, hanem az adós számlavezető bankjának. Ez lényeges elhatárolási pont a kettő között. A letiltásnál a munkáltató valóban csak a fizetés 33%-át (50%-át) vonhatja le az adós munkabérének.

2) A bankszámla zárolása (inkasszó): esetén a végrehajtó az adós bankszámlavezető bankjának ad utasítást, hogy a bankszámlára érkezett összeget vonja le. És itt a lényeges különbség a mentességnél az, hogy a bankszámlavezető bank nem vizsgálhatja miért érkezett az a pénz az adós bankszámlaszámára, a banknak a beérkezett pénzt le kell vonnia, mindegy, hogy az éppen az adós fizetése, családi pótléka stb. volt. Ebből logikusan következik, hogy az inkasszóra más mentességi szabályok vonatkoznak, mint a munkabér, vagy a járandóságok letiltására.

A gyakorlatban gyakran megesik továbbá, hogy a bank a számlán lévő teljes összeget levonja, amit azonban nem tehet meg, mivel az öregségi nyugdíj minimális összegét (ami jelenleg 28 500 Ft) rajta kell hagynia a számlán, hogy az adós azzal rendelkezhessen és maradjon is valamennyi pénze az adott hónapra. Ez esetben az adós ha szeretne hozzájutni ehhez a 28 500 Ft-hoz, akkor be kell mennie a számlavezető bankjához, és a (végrehajtási törvény 79/A. § (3) bekezdésére hivatkozással) kérheti ki készpénzben a bankjától ezt az összeget, a banknak pedig ki kell adnia a részére. Ilyen esetben, a pénzért tehát ne a végrehajtóhoz menjünk, mert a mentes összeget a bankszámlavezető banktól lehet kérni, a végrehajtó nem látja mennyi van a számlán azt csak a számlavezető bank tudja, ezért annak kell a mentes összeget a számlán hagyni, illetve, ha azt is levonta kifizetni.

További lényeges különbség a két cselekmény között azok időtartama. A kiadott inkasszó ugyanis 35 napig van rajta a bankszámlaszámon, a bank csak addig zárolhatja a számlát. Egy végrehajtási eljárásban főszabály szerint egyszer ad ki a végrehajtó inkasszót, de ha a végrehajtást kérő (értsd ezalatt, akinek követelése van az adóssal szemben, pl.: bank aki kölcsönt adott, vagy a társasház, aki a közös költséget szeretné behajtani az adóson stb.) ezt kéri, akkor lehetőség van az inkasszó kiadására többször is egy eljáráson belül. Ha az adós ellen több végrehajtási eljárás is folyamatban van, akkor természetesen előfordulhat, hogy az adós bankszámlaszámára többször is zárolás érkezik. Ha a bankszámlaszáma több hónapig zárolva van az adósnak, akkor kezdhet gyanakodni, hogy több ügy is folyamatban van ellene, azt a végrehajtó tudja megmondani, hogy ez valóban így van-e, vagy csak a végrehajtást kérő kérte az ismételt inkasszót.

A munkáltatói letiltást ellenben a munkáltatónak mindaddig vonnia kell a fizetésekből, ameddig a teljes tartozás meg nem térült (tehát akár éveken keresztül). Lényeges ismét megemlíteni, hogy adósnak nem csak a munkabére vonható, de adós nyugdíja is például letiltható. A végrehajtási törvény egyébként tételesen felsorolja (a 74.§-ban), hogy milyen járandóságok, ellátások nem tilthatóak le (ami nem jelenti azt, hogy ha ezt a nem letiltható összeget a bankszámlaszámra utalják, akkor egy esetleges inkasszó esetén nem vonhatná le a számlavezető bankja). Sőt amikor az adós munkahelyet vált, az új munkáltatónak is kötelessége a kiadott letiltást folytatni, az előző munkáltató által készített tartozásigazolás alapján.

További gyakori tévhit, hogy a munkabér letiltás és az inkassszó nem adható ki egyszerre, egy eljárásban (az adósok itt gyakran a "kétszeres levonás tilalmára" hivatkoznak, amilyen tilalom egyébként nem létezik). A kettőt a végrehajtó egyszerre, de különböző időpontokban is kiadhatja, nincs jogszabályi tiltás arra vonatkozóan, hogy párhuzamosan a kettőt ne foganatosíthatná.

Mit lehet tenni, ha az adósunk ebben a helyzetben találja magát?

MIndenképp javaslom, hogy keresse fel a végrehajtót és kössön vele részletfizetési megállapodást (természetesen, ha nincs arra lehetősége, hogy egyszerre fizesse ki az adósságát, mert az ugye az eljárás befejezésének leggyorsabb módja, de ez az esetek többségében sajnos meghaladja az adósok fizetési képességét).

Részletfizetés esetén az eljárás szünetel, ami esetünkben azt jelenti, hogy a végrehajtó megkeresi a bankot, hogy az inkasszót oldja fel, illetve ír a munkáltatónak, hogy a letiltást függessze fel a részletfizetés idejére (teljesen feloldani a letiltást is akkor fogja, amikor a teljes tartozás megtérült, addig a részletfizetés idejére "csak" felfüggeszti). Ez esetben az inkasszó lekerül a számláról, és a munkáltató nem vonja a fizetésünket, tehát mindenképpen egy kellemesebb helyzet mint amikor a boltban azzal szembesül az ember, hogy nem tud kártyával fizetni...

Remélem sikerült érthetőbbé tennem, az inkasszó és a letiltás közötti különbséget a Kedves Olvasó számára. Jelentkezni fogok még végrehajtással kapcsolatos témákkal, amik tapasztalatom szerint sokakat érdekelhetnek.

Végrehajtási témakörökre vonatkozó javaslatokat kommentben is várom :)