Mivel a mai piaci ingatlan árak jelentős emelkedést mutattak az elmúlt években, ezért tapasztalatom szerint sokan monitorozzák az MBVK árverési oldalát, hogy esetleg elcsípjenek egy jó ingatlant áron alul. Így az ingatlan árverések "népszerűsége" miatt ma már nehéz olyan ingatlant találni és az árverés során meg is nyerni a licitet úgy, hogy a többi licitáló ne licitálna rá a kinézett ingatlanra, amennyiben az valóban jó vételnek tűnik. Sokszor előfordul, hogy egy többek által kinézett ígéretes ingatlan árát akár a piaci árig is feltornásszák a licitálók az árverés folyamán (amit személy szerint nem értek, mert akkor már érdemesebb lehet nem árverésen keresgélni, hanem a piacon, de ez csak  az én veleményem :)

Ha valóban olyan ingatlanról beszélünk, amit a helyszínen megtekintő licitálók vételre érdemesnek találnak, szinte biztosra vehető a magas áron történő értékesítés. Nem is gondolnánk milyen sokan veszik a fáradtságot és megtekintik az ingatlant, kérdezősködnek akár a szomszédtól, és egy rutinosabb árverésen jártas személy el tudja dönteni, hogy érdemes-e licitálni egy ingatlanra, és milyen összegig.

Éppen emiatt vált szintén népszerűvé az ingatlan tehermentesítése és azt követően történő megvétele, illetve (kevésbe) a végrehajtási törvény 157. §-ba foglalt ingatlan árverésen kívüli eladása.

Először a Vht. 157. § -ban foglalt lehetőségre kitérve, meg kell említeni, hogy több jogszabályi feltételnek is meg kell felelni akkor, ha ezen a módon vásárolnánk meg az ingatlant.

Az első és legfontosabb feltétele ennek, hogy erre a lehetőségre csak az árverés megkezdéséig van lehetőség, tehát, ha én már látom az ingatlanárverési hirdetményt az MBVK árverési oldalán, akkor ez a lehetőség ki van zárva (marad a másik később részletezett lehetőség).

További feltétel a felek (az adós és a végrehajtást kérő) megegyezése, akik kijelölik a vevőt és megállapodnak egy eladási árban. Igen ám, de sokszor van az, hogy az adós ingatlanát nem csak egy végrehajtás terheli, hanem több végrehajtást kérőnek is van követelése az adóssal szemben, és azok meg is jelennek a tulajdoni lapon bejegyzett végehajtási jogként. Ha a vételár a többi végrehajtás jogosultjának a követelését, és (!) az eljárások végrehajtási költségeit is fedezi, akkor nem kell külön-külön az összes végrehajtás kérő hozzájárulása, hanem eladható az ingatlan a hozzájárulásuk nélkül is (mivel a követelésük így teljes egészében meg fog térülni, vagyis pénzüknél lesznek). Na, de ha a vételár nem fedezi az összes követelést/végrehajtási költséget, akkor már külön-külön az összes végrehajtás jogosultjának a beleegyezése szükséges, sőt, ha az ingatlanon egyéb teher is van, ami miatt az nem eladható (pl.: zálogjogosult is van), akkor még az pluszban az ő hozzájárulására is szükség lesz.

Érzékelhető tehát, hogy a végrehajtási törvényben szabályozott lehetőség feltételei eléggé szigorúak, és emiatt a gyakorlatban kevésbé népszerűek.

De mi van akkor, ha már árverésen hirdetik az ingatlant, vagy szeretnénk elkerülni az árverést, hogy ne kelljen a licitháborúban részt vennünk?

Ez esetben bonyolíthatja a dolgot, hogy az adóssal kell megegyeznünk, azonban ez sok esetben éppenséggel meg is könnyítheti a helyzetet a vevő részéről. Mivel az adósok sokszor szabadulni szeretnének az ingatlantól (és ezzel egyúttal a végrehajtás alól, a végrehajtó ugyanis nem csak az ingatlan tekintetében "kellemetlenkedhet", gondoljunk csak például egy fizetés letiltásra, helyszíni eljárásokra stb.), hogy tartozásait rendezze, vagy csak egyszerűen szeretné eladni ingatlanát.

Ezzel gyakorlatilag mindenki jól jár, mivel az adós megszabadul a terheitől, sőt akár pénzt is kap abból (ha a vételár magasabb, mint az adós tartozása/tartozásai összessége), a vevő megszerzi az ingatlan, a végrehajtást kérő követelése megtérül, a végrehajtó pedig megkapja a neki járó végrehajtási költségeit.

Gyakori eset egyébként, hogy az adós ilyenkor ingatlanost keres fel (vagy esetleg fordítva), és ő keres neki vevőt (nyílván ez esetben az ingatlanos is pénzért teszi ezt, de valamit valamiért), ez annyiban segítheti az eladó adós és a vevő dolgát, hogy az ingatlanosok gyakorlottak az ingatlan "tehermentesítése" tekintetében, tehát van rutinjuk abban, hogyan/hol kell eljárni.

Természetesen más módjai is lehetnek az eladó és a vevő "egymásra találásának" az életben ez nyílván sokféleképpen történhet...

Mik a lépései az ingatlan tehermentesítésének?

Először is, be kell szerezni az adott ingatlan tulajdoni lapját az illetékes földhivataltól. Az ingatlan tulajdoni lap III. részében láthatóak, hogy az ingatlanon milyen terhek vannak. A terhek alatt nem csak a bejegyzett végrehajtási jogot értem, hanem bármilyen olyan jogot, amely miatt az ingatlanon elidegenítési tilalom van (ilyen például egy banki zálogjog is). Ezeknek a terheknek/követeléseknek a pontos összegeit kell megtudni, és azokat kell megfizetni, hogy ezek a terhek az ingatlan tulajdoni lapjáról törlésre kerüljenek.

Hogyan tudom meg, hogy pontosan milyen összegű terhek vannak a tulajdoni lapra bejegyezve?

Végrehajtási jog esetén, be kell menni az illetékes végrehajtóhoz, aki bejegyeztette a végrehajtási jogot és kérni kell egy tartozás kimutatást.

Bonyolítja a dolgot, ha több végrehajtás is van, ilyenkor ügyenként kell kikérni a tartozás kimutatást, és egyenként kell azokat megfizetni (külön utalássokkal/külön befizetéssekkel). Még tovább bonyolíthatja a dolgot, ha több végrehajtó is jegyeztetett be végrehajtási jogot az ingatlanra, ilyenkor kénytelenek vagyunk az összes tulajdoni lapon szereplő végrehajtót felkeresni a tartozás kimutatásokért.

Sokszor okoz problémát, hogy a végrehajtó, aki bejegyeztette a végrehajtási jogot, valamilyen okból már nem dolgozik végrehajtóként, ilyenkor úgy tudjuk megtalálni, hogy melyik végrehajtó az illetékes az ügyben, hogy megnézzük, hogy milyen jelvényszám alatt lett bejegyezve a végrehajtás.

Nem kell megijedni elmagyarázom miről beszélek: minden végrehajtónak van egy jelvényszáma, ami egy háromjegyű számból és egy V. betűből áll (V, mint végrehajtó), például: 226.V., ha a végrehajtó megszűnik végrehajtónak lenni, akkor aki átveszi a helyét, az ugyanazzal a végrehajtói jelvényszámmal fog "praktizálni", csak a végrehajtó személye változik ilyenkor.

Az mbvk.hu oldalon a névjegyzék fül alatt jelvényszám alapján rá tudunk keresni, hogy éppen melyik végrehajtó rendelkezik a tulajdoni lapon szereplő jelvényszámmal. Ezt követően felkeressük a "jogutód" végrehajtót és tőle kérjük ki a tartozás kimutatását.

Ha tudjuk a tartozás(ok) pontos összegét, akkor az(oka)t kell kifizetni, és akkor fog a végrehajtó a földhivatalnak iratot küldeni, hogy törölje a végrehajtási jogot (mert azt már nem a végrehajtó törli, hanem a földhivatal). Egyébként a földhivatali törlésnek is van díja: 6 600 Ft (ezt igazgatási szolgáltatási díjnak nevezzük).

Amennyiben egyéb terhek is vannak a végrehajtási jog(ok)on felül, akkor, ami elidegenítés akadályát képezi, szintén rendezni kell, hogy törlésre kerüljön a tulajdoni lapról (nem minden bejegyzett teher képezi az eladás akadályát, például egy telki szolgalmi jog, ami a szomszéd áthaladását biztosítja a telken érthetően továbbra is megmarad, de ez nem is képezi akadályát az adásvételnek).

Amikor a tulajdoni lapot ilyen módon "megtisztítjuk" a terheitől, akkor lehet kezdeményezni a földhivatalnál az új tulajdonos bejegyzését (és a régi törlését).

Itt még megemlíteném, hogy vegyük figyelembe azt az esetet is, amikor egy végrehajtási jog még nincsen bejegyezve, de már széljegyen szerepel a tulajdoni lapon! Mivel a bejegyzési kérelem már a földhivatalban van, ilyenkor célszerű azt a tartozást is kiegyenlíteni, ugyanis amennyiben a földhivatal a széljegyen lévő követelést később bejegyezné, akkor az akadályát képezheti az eladásnak, mert a végrehajtási jog bejegyzésre iránti kérelem megelőzte az új tulajdonos bejegyzésének kérelmét.

Természetesen az élet hozhat még sok egyéb fordulatot egy ilyen folyamat véghezvitelénél, de igyekeztem az "általános" buktatóit összefoglalni egy ilyen árverésen kívüli vételnek :)